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关于老旧小区加装电梯的实施意见
理由和依据:
随着我市人口老龄化的加剧和人民群众生活水平的提升,居民对既有多层住宅的便利性、适老性提出了更高要求,对既有多层住宅加装电梯的呼声越来越高。2017年7月实施的江苏省《住宅设计标准》中,要求新建的“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10m时,必须设置电梯并满足无障碍使用要求”。今年,市两会关于既有多层住宅加装电梯的提案多达12份,既有多层住宅加装电梯已成为一个亟待解决的民生问题。我局于2017年初对既有多层住宅加装电梯(以下简称“加装电梯”)进行调研,在参照广州、厦门、上海、南京等地既有住宅加装电梯经验的基础上,草拟了实施方案并听取相关方的意见。 (一)基本概况 1、对本地取样调查情况。2017年,我局组织调查了姑苏区多层住宅现状以及居民对加装电梯的意见。调查结果表明,姑苏区现存无电梯多层住宅约为4188幢,其中5-6层占比90%。这些多层住宅涉及居民户数134051户,60岁以上居民占比达61%。赞成加装电梯的占比67%,持反对意见的主要集中在3层以下,其中1层反对意见最大最集中。调查还发现,将近90%的人认为总造价不应超过40万元,其中70%的人认为总造价应在20-30万元之间。对加装电梯后维护及运行费用的分摊方式中的“底层住户不承担,其余楼层住户由高到低按一定系数分摊”和“按乘坐次数刷卡分摊”的认可度最高。 2、外地城市的做法。目前,国内广州、厦门、上海、北京、南京等多个城市陆续开展了加装电梯工作。这些城市都由市政府以规范性文件的形式出台了加装电梯的办法,规范流程和审批程序,明确涉事业主权利和义务。 多数城市均采取“政府指导,居民自愿”的原则开展相关工作,但加装电梯的住宅数量均不多(广州情况略好)。南京市政府制定2017年年内完成加装1000台电梯目标任务,将指标分解到下属各区,由区里组织实施的模式开展的。该做法虽然保证了加装电梯的数量,但也存在“事与愿违”的缺点。 3、各城市都设立了政府补助资金。如北京最高不超过30万元/台、上海最高不超过24万元/台、南京不超过20万元/台。补助费用基本为市级和区级按一定比例分摊。 4、加装电梯的费用。由于各城市经济状况、住宅建筑差异等原因,加装电梯造价差别较大,如南京为43~50万元/台,上海为68~75万元/台,北京80~100万元/台。造价中包括了电梯设备、钢结构井道、连接平台、基坑土建、电力增容、管线迁移、破损修复、设计、监理等费用。通过对苏州本地电梯企业的调查,加装电梯费用和南京相近。 5、加装电梯的技术方案。加装电梯的方式多数为在住宅楼梯间外侧、建筑侧边或凹处附加钢结构井道及无机房电梯。少部分采取在原室内楼梯上附加电动扶梯。上海还有通过在原建筑顶层加层筹资加装电梯的案例。 6、调查还了解到,加装电梯后,除底层住户外的其他楼层住户的房价均有不同程度的升值。 (二)政策法律依据: 1. 《中华人民共和国老年人权益保护法》 2. 《江苏省养老服务条例》 3. 《省政府办公厅关于开展适宜养老住区建设试点示范工作的通知》(苏政办发〔2015〕120号) 4. 《市政府办公室关于印发苏州市居家和社区养老服务改革试点实施方案的通知》(苏府办〔2017〕126号)
解决的问题:
1、加装电梯工程基本是一个小型建设项目,涉及主管部门多,很多审批条件互为因果,在没有出台相应的政策前,有加装电梯需求的居民不知按何程序申报,只觉得各相关部门相互推诿,从而影响政府形象。从其他城市实施情况看,相关程序复杂,办事时间较长。 2、不论是要求“单元内三分之二以上的业主同意”(多数城市的政策,依据《物权法》第76条规定)还是“90%以上业主同意”(上海最新要求),一旦业主产生纠纷或分歧,都会找到政府仲裁。因此,制定更合理的政策,尽可能避免政府陷入民事纠纷调解事项中,还需要集思广益。 3、加装电梯更多是为了建筑的适老化,但姑苏区内老人数量集中的老新村(上世纪80—90年代建成),由于居民收入(出资意愿)、房屋出租以及房屋自身结构等原因,预计此类房屋最终加装电梯的数量不会太多。而2000年以后建成的较新的商品住宅加装电梯的实际需求或许更大,但这些房屋有老人居住生活的比例不太高。若无区别,则政府的补助资金更多会用于后者,有违帮助老年人的初衷,且公共财政用于少数人的补助资金政策也易遭质疑。
解决方案:
1、确定实施原则。由政府出台《苏州市既有住宅加装电梯工作实施办法》,形成法规文件指导我市相关工作开展。加装电梯应当遵循“业主自愿、自主协商,政策扶持、简化程序,因地制宜、保障安全”的原则。加装电梯必须由该单元所有产权人(以下简称“业主”)一致同意方可进行,且由业主委托代建。 2、厘清部门职责。加装电梯涉及部门多,程序多。应明确相关部门的具体职责,由这些部门提出针对加装电梯的审批流程,并尽可能简化。其中规划部门涉及规划许可,住建部门涉及施工许可,消防部门涉及消防审查,质监部门涉及特种设备质量安全监管,相应街道(镇)应负责协助申报和协调矛盾。 从各城市开展情况看,因既有住宅加装电梯的特殊性,前期审批过程中更多的矛盾会集中在规划上,需专门制定相应工作要求。 3、规范加装电梯行为。制定“既有住宅加装电梯协议文本”,明晰加装电梯工作中涉事业主的权利、义务,规范业主在加装电梯工作中的组织、申报、实施以及建成后运行维护等方面的行为,使加装电梯行为受到法律约束。明确涉及加装电梯工作各方主体(设计、施工、电梯设备供应、监理、物业企业等)质量安全责任。 4、出台扶持政策。提出加装电梯的指导价格以及业主分摊费用的指导意见。出台支持加装电梯的相应政策,如不办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续等,允许业主使用住房公积金,减免相关政府或管线部门的收费。 5、研究资金补助政策。不建议直接对加装电梯进行财政资金补助。若必须进行政府补助,可从三个方面使用补助资金:一是项目完成后,涉及的产权人确系老人,可从民政部门领取补助资金,突出关注老人的宗旨;二是用于支付按相关规定产生的各种服务类收费,如房屋安全鉴定费、管线迁移费等;三是为提高加装电梯工作效率,方便百姓着手,采用政府采购社会服务模式,通过招标(如按10万元/台的服务费,含设计及监理费)向社会推荐几家加装电梯的代建公司。业主委托这些代建公司办理前期手续、开展项目建设、共同验收确认后,代建公司获得政府补助资金。 6、明确政府部门角色定位。政府制定规则、提供便捷服务,当好“裁判员”即可,不能成为加装电梯的实施主体。
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