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关于印发《关于加强和规范相城区农房规划建设管理的指导意见》的通知
来源:苏州市司法局   发布日期:2019-12-16 16:43   访问量:

关于印发《关于加强和规范相城区农房规划建设管理的指导意见》的通知

相政规字〔2019〕3号

开发区、高新区、高铁新城、度假区管委会,各镇(街道)政府(办事处),区级机关各部门,各垂直管理部门,区各直属公司:

《关于加强和规范相城区农房规划建设管理的指导意见》已经区委全面深化改革委员会第八次会议和区政府第70次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

苏州市相城区人民政府

2019年12月13日

(此件公开发布)

关于加强和规范相城区农房规划建设管理的指导意见

为进一步规范农房规划、建设和管理工作,改善农村人居环境,优化村庄风貌,提高农房质量,建设美丽乡村,根据国家、省、市相关法律、法规、规章、文件要求,结合相城区实际,提出如下指导意见:

一、指导思想

深入贯彻落实习近平总书记关于实施乡村振兴战略的重要指示精神,紧扣“五大功能片区”定位,认真落实《相城区乡村振兴城乡融合发展三年行动计划》要求,建立健全农房建设管理体系,补齐农房建设短板,保障村民合法权益,提高农村住房质量,改善农村人居环境,提升村庄建筑风貌,建设美丽宜居乡村。

二、基本原则

(一)科学规划引导。农房建设必须符合国土空间规划、镇村布局规划、村庄规划等相关规划内容,坚持先规划后建设,切实发挥规划的控制和引导作用。

(二)节约集约用地。坚持“一户一宅”,严格土地管理,严禁占用永久基本农田,引导村民合理用地,盘活农村宅基地等集体存量建设用地资源,实现土地节约集约利用。

(三)严格规范管理。严格执行自然资源、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定,坚持依法审批,规范操作,加强全过程服务指导,优化流程,提高效率。

(四)尊重群众意愿。坚持公平、公开、公正原则,尊重村民意愿,切实维护好村民的合法权益,保障村民充分享有知情权、参与权和监督权,不断满足村民对美好生活的向往。

(五)彰显风貌特色。农房建设应与村庄风貌融合统一,并在满足村民现代化生产生活需求的同时,充分考虑苏州区域自然环境条件,尊重历史人文传统,突出乡土特色、地域特色。

三、主要任务

(一)加强农房规划建设

1.优化镇村布局规划

贯彻乡村振兴战略要求,根据经济社会发展,尊重村民主体地位,结合国土空间规划编制,开展新一轮镇村布局规划编制工作,进一步优化城乡空间布局,提升村庄发展水平,更高质量推动农村现代化建设。

2.加快村庄规划编制

根据镇村布局规划,各涉农的镇人民政府、街道办事处和黄埭高新区、度假区管委会(以下简称“各地”),以单个或多个行政村为单位,“多规合一”加快开展村庄规划编制工作,统筹谋划村庄发展定位、主导产业选择、用地布局、人居环境整治、生态保护、建设项目安排等。

3.规范农房建设管理

根据镇村布局规划,原则上规划为保留村庄的可开展农房建设;规划为非保留村庄的原则上不再允许农房建设,若在中长期不搬迁的,由各地研究确定允许翻建范围。

可翻建村庄中符合相关建房条件的村民(以下简称“建房人”),根据村庄规划开展农房建设;其他村民不得开展农房建设,属于危房的建议采取预拆迁安置。

4.严把农房建设底线

严格执行“一户一宅”制度,必须先拆旧、后建新。每户宅基地面积不超过135平方米,与已婚子女合住并且总人数在6人以上(独生子女一人按两人计算,一户只计算一次)的不得超过200平方米;房屋建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%,建筑层数一般不超过三层。现有宅基地面积超过上述标准的,申请建设时,宅基地面积须按上述标准核减。

有下列情形之一的,不予批准建设:

(1)村民在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的;

(2)已列入政府土地储备、近期拆迁范围或规划改造范围内的;

(3)村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的;

(4)村民住房拆迁(包括预拆迁)时已按相关规定进行补偿安置的;

(5)在河道管理范围内,未取得水行政许可的;

(6)其他不符合农房规划建设的情况。

(二)规范农房建筑设计

农房建设应遵循安全、经济、实用、美观的要求,科学配置功能空间,应与本村整体风貌相协调,以苏州传统建筑风格为主,打造我区农村轻巧淡雅、粉墙黛瓦、坡面屋顶的“水墨江南”特色。建房人可选择各地提供的标准式样图集,也可委托相应资质的设计单位或有执业资格的个人进行设计(以下简称“设计人”);各地应做好农房建设方案的指导工作。

(三)加强农房施工管理

1.建房人应委托有资质的建筑施工企业或具备相应建设施工技能的农村建筑工匠(以下简称“承建人”)施工;应与承建人签订施工合同,明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务,并到项目所在地镇级建设管理部门备案;应在农房竣工后,组织承建人到现场验收,通过验收后应形成验收意见,与建房资料一并到项目所在地镇级建设管理部门备案。

2.承建人必须遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准,购买建筑施工意外伤害保险,确保施工质量和安全。农房建设必须使用合格的建筑材料,鼓励使用绿色建筑材料。承建人要加强管理,规范施工,采取必要的围挡措施,建筑物料、建筑垃圾不得随意堆放和倾倒。不得损坏村庄绿化、农用地,以及村组道路、污水管网等公共设施,生活污水管道确保接入村庄污水主管网。因施工造成公共设施损坏的,承建人应予以修复或赔偿。

3.各地应对农村建筑工匠加强管理,建立工匠信用档案和公示制度。

(四)规范农房审批程序

1.成立区农房建设管理工作领导小组,对全区农房建设进行指导和监督,办公室设在区住建局(以下简称“区农房办”)。各地也应成立本级农房建设管理工作领导小组,负责辖区内农房建设的审批、监督和验收工作,领导小组下设农房建设管理办公室(以下简称“农房办”),农房办设在建设管理部门,负责农房建设各项日常管理工作。

2.建房人应是本村庄在册村民,各地要在实施细则中明确具体建房资格。

3.农房建设审批应按照建房人申请、确定房型,村民委员会初审,农房办复审、公示、发证、验线、管理、验收、归档,区资规分局进行不动产登记等程序办理。

(1)申请。建房人提供资格认定的相关材料,向所在地村民委员会提出书面申请。

(2)初审。村民委员会初审合格后,填写农房建设审核意见书,由经办人、村委会主任签字、盖章后报农房办。

(3)复审。农房办会同村民委员会进行现场踏勘并拍摄原房屋照片,结合建房人提供的材料确认建房资格和宅基地面积。

(4)确定房型。通过复审后,建房人确定农房建设方案,报农房办备案。

(5)公示。农房办将拟建房情况进行公示,公示内容包括宅基地四至位置、房屋平面图、立面图、地面标高、檐口及屋脊高度、四邻签字等,公示时间为十个工作日。公示期间如有异议,由村民委员会会同农房办进行协调处理。

(6)发证。根据市资源规划局委托,各地核发《乡村建设规划许可证》;各地国土部门按规定核实农房建设的宅基地使用情况;各地核发《江苏省村镇工程建设许可证》。各地在核发《江苏省村镇工程建设许可证》前,应收回建房人原宅基地使用证、村镇房产所有权证,并上报区资规分局。

(7)验线。建房人取得《乡村建设规划许可证》和《江苏省村镇工程建设许可证》后,应先自行拆除原有的应拆建筑物、构筑物,再向农房办申请验线。农房办在收到申请5个工作日内组织村民委员会、建房人、承建人共同进行现场验线,符合要求的出具验线合格单。未经验线或验线不合格的,不得开工。

(8)施工管理。农房办指导建房人、承建人签订农房建设施工合同和安全文明施工承诺书。承建人应购买施工人员人身意外保险并严格按照合同及承诺书安全文明施工。农房办、村民委员会应加强施工过程管理,增加日常巡检频次,一旦发现问题应要求承建人及时停工整改。各地可采用由农房办构建平台、建房人购买第三方服务的方式,委托开展监督管理工作。未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的,由各地责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

(9)验收。验收包括基础、一层结构、二层结构、屋面封顶、竣工验收(规划核实)等五个节点,其中建房人、承建人、农房办和村民委员会必须参与竣工验收(规划核实),如有设计人的也必须参与竣工验收(规划核实)。验收应符合设计图纸、合同、承诺书及相关管理规定,验收合格后各地核发竣工验收报告和《乡村建设规划合格证》,并在10个工作日内对外公布验收结果。

(10)归档。建房人应当在农房竣工验收后6个月内,向农房办报送有关竣工验收资料;农房办应按照村镇建设档案管理规定,逐步建立完善农房建设管理档案,形成电子档案数据库。

(11)不动产登记。区资规分局不动产登记部门根据建房人提供的相关部门审批及验收材料,进行不动产登记,同时注销建房人原宅基地使用证、村镇房产所有权证。

四、落实责任

(一)建房人对房屋的质量安全负总责,承担建设主体责任;设计人承担相应的设计责任;承建人承担相应的建设工程质量和安全责任。

(二)各地是农房规划建设管理工作的第一责任人,应对辖区内农房建设进行全过程管理:成立农房建设管理工作领导小组;按照本指导意见制定实施细则;组织编制村庄规划;负责农房建设的相关审批、指导、验收和村庄风貌管控工作;负责农房建设的质量安全管理,建立并管理农村建筑工匠库,调查农房建设过程中的安全生产事故;组织建房人、承建人进行相关质量安全的法律法规政策宣传;做好农房建设的档案管理及统计上报工作;负责建设周期内村庄环境的长效治理;负责村庄违法建设的查处;核发《江苏省村镇工程建设许可证》和竣工验收报告;根据市资源规划局委托,核发《乡村建设规划许可证》和《乡村建设规划合格证》。

(三)各相关职能部门要各司其职,切实落实工作责任,完善农房规划、建设、管理及相关制度保障体系,具体分工如下:

区发改委:负责管理区信用共享平台中相关主管部门上传的农房建设过程中被处罚的企业行为信息。

区住建局:负责区农房办日常工作,指导各地农房办开展农房建设管理工作,定期统计汇总各地农房建设相关情况;负责农房建设施工质量安全的指导工作;负责农房建设承建人业务培训、管理、指导工作;统筹协调农房建设与特色田园乡村建设。

区城管局:指导各地查处村庄违法建设,指导各地规范处置农村建房产生的建筑垃圾。

区水务局:统筹协调农房建设与农村污水处理,做好雨污分流指导,避免重复建设;负责建设过程中涉水项目的指导与审查。

区农业农村局:牵头实施乡村振兴战略,做好村庄规划建设中有关农村政策的研究;统筹协调农房建设与美丽乡村、康居村庄等相关村庄建设;负责宅基地相关管理工作。

区信访局:负责指导协助各地处理农房建设过程中的信访事宜。

区资规分局:负责办理农房不动产登记;负责编制镇村布局规划;指导各地编制村庄规划;指导各地开展农房建设的相关规划管理工作。

五、保障措施

(一)加强组织领导。各地要切实加强组织领导,把农房建设管理工作摆在保安全、惠民生的突出位置,按照属地管理、高效便民原则,推动工作落实。各职能部门要密切配合,做好全区农房建设的指导、监督工作。

(二)健全管理制度。各地要结合实际制定农房建设管理实施细则,完善农房建设监管体系;要进一步加强对农村建筑工匠的管理,建立农村建筑工匠信用档案和公示制度;探索建立农房建设技术服务制度,对农房建设提供专门的技术服务;鼓励建立驻镇(村)设计师制度,对农房建设全过程跟踪服务。

(三)加强监督检查。将农房建设管理工作纳入各地和各相关职能部门年度绩效考核,督促各地各部门各司其职、严格执法,切实加强农房建设的监督管理。要进一步健全农房建设动态巡查制度,建立区、镇、村三级监督管理网络,及时发现和坚决制止各类用地违法和房屋违建行为,确保农房建设规范有序。

(四)保障技术服务。各地要组织力量,建立施工技术咨询人员库,鼓励和引导技术单位开展农房建设咨询业务,为农房建设提供专业服务。加大对农村建筑工匠的专业技能、安全知识等方面培训,提高农村建筑工匠的技术水平及从业素质。

六、责任追究

(一)建房人应严格按本指导意见、各地实施细则及相关合同、承诺书等相关规定执行,若有违反并造成不良后果的,各地农房办可要求其进行整改,对拒不整改的,由各地及相关区主管部门按相关规定进行查处。

(二)承建人应严格按本指导意见、各地实施细则及相关合同、承诺书等相关规定执行,遵守相关质量、安全要求,若有违反的,由各地及区建设主管部门按相关规定进行处罚,并限制其承建资格;违法行为构成犯罪的,移交司法机关处理。

(三)各地及各部门工作人员由于管理不善、监管不力,造成重大质量事故、重大群体性事件的,要依法依规追究其责任;涉嫌违法犯罪的,移交监察机关处理。

七、其他要求

本指导意见自2020年7月1日起施行,此前实施的我区有关文件规定与本指导意见不一致的,以本意见为准。

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