苏 州 市 人 民 政 府

驳回行政复议申请决定书

申请人：苏州某新能源材料有限公司

被申请人：苏州市自然资源和规划局

申请人苏州某新能源材料有限公司对被申请人苏州市自然资源和规划局2019年1月30日作出的《回复函》不服，于2019年2月12日向本机关申请行政复议，本机关依法予以受理。经延长行政复议审理期限，现已审理终结。

申请人请求：1.确认被申请人上述《回复函》不予调整土地出让金的行为违法；2.责令被申请人重新评估核算地价并签订土地出让合同，相应调整土地出让金，赔偿其变更土地用途地价损失219.5万元和自2011年12月9日起算的该款利息。

申请人称：2011年4月6日，被申请人根据苏州市人民政府[2010]73号文决定，将杨某路与东某路交界处486.8平方米商业办公用地作为拆迁置换土地出让给其，签订了《国有土地使用权出让合同》，其于同日支付了土地出让金438.41208万元；2011年7月18日，被申请人下发用途为其他商服用地的《土地使用权证》。后经市政府批准变更土地用途为商务金融用地，被申请人于2011年12月9日换发了《土地使用权证》，但未就变更土地用途之后的土地出让金评估调整，也未进行结算，其因此向法院起诉，要求被申请人履行《城市房地产管理法》第十八条规定的法定职责。对此，姑苏区人民法院作出（2018）苏0508行初24X号行政判决，责令被申请人60日内对履职申请作出处理。2019年1月31日，其收到被申请人的《回复函》，被申请人决定“土地价格不变”，明确拒绝调整土地出让金，侵害了其权益。其认为，《回复函》的内容实质上并非履行法院判决义务，违反了《城市房地产管理法》第十八条规定程序，也违反了该法第十五条“土地使用权出让，应当签订书面出让合同”的规定，被申请人单方决定土地价格不变并非建立在重新评估核算地价基础上，也没有重新签订合同以证明属双方协议出让的结果，依据《行政复议法》第二十八条的规定，应确认违法。土地用途变更系对土地利用价值的限制，必然导致土地出让金数额变化而需要调整，本案中，将其他商服用地变更为商务金融办公用地，限制了其对土地价值的使用，参照市政府对商业和综合用地拆迁补偿价格相差一倍的标准，其具有因变更土地用途获得相应补偿的权利，该权利行使有赖于被申请人重新评估核算地价的正当履职为前提，故依据市政府公示的土地区位补偿价标准要求被申请人赔偿219.5万元。

申请人提供的证据有：1.被申请人所作的《回复函》；2.姑苏区人民法院（2018）苏0508行初24X号《行政判决书》；3.苏府[2008]42号《市政府关于公布2008年苏州市区房地产市场价格的通知》。

被申请人称：一、其作出的《回复函》是履行姑苏区人民法院（2018）苏0508行初24X号《行政判决书》的行为。其已在判决书规定的期限内，对申请人的申请依法作出了回复、解释及处理，回复内容详细清楚，依据充分，完全符合历史事实。二、案涉地块的土地出让金已经结算清楚，变更后的土地登记行为已于2011年12月完成，之后申请人从未提出异议。申请人主张没有完成土地出让金结算，不符合事实：1.案涉土地用途调整，系基于申请人的主动申请而依法作出。2011年7月27日，申请人申请将案涉土地使用年限从40年调整到50年，并向政府部门出具《情况说明》。根据申请人的申请，在计划、规划等部门批准调整后，其形成汇报方案，经市政府批准同意，土地用途由其他商服用地调整为办公用地、出让年限从40年调整为50年、土地价格不变。鉴于土地价格不变，双方未再签订补充协议或重新签订出让合同。虽然申请人提出的只是变更土地使用年限申请，但因《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定商业用地最高年限为40年，故申请人申请调整土地使用年限，必须变更土地用途。2.即使案涉地块需要调整土地出让金，双方也已经在土地登记之前予以确认。根据《土地登记办法》（2008）第四十八条及第二十七条的规定，在办理土地登记之前，土地出让金须应结清。2011年12月5日，申请人根据上述土地使用权出让方案提出新的土地登记申请，仅提供了相关部门同意变更为商业办公用地的批准文件及原土地使用权证书，未提交土地出让价款相关凭证，提交的《土地登记申请书》中“土地情况”一栏载明用途为“商务金融”。其于2011年12月9日向申请人核发新的土地使用权证。之后申请人从未向其提出过异议。申请人直至2018年突然主张土地用途变更没有结算土地出让金，有违诚实信用原则。三、申请人要求重新核算地价并签订出让合同、赔偿损失，实质是土地出让金结算争议，不属于行政复议或行政诉讼范围。本案双方2011年4月16日签订的《国有土地使用权出让合同》合法有效。原苏州市国土资源局代为行使对国有土地财产的处分权，属民法意义上的物权权利，并非以国有土地管理者身份履行行政管理职能，调整结算土地出让金亦是出让方和受让方达成一致意见的结果，申请人不应以行政复议或行政诉讼方式实现其诉求。

被申请人提供的证据有：1.《律师函》；2.姑苏区人民法院（2018）苏0508行初24X号《行政判决书》；3.其所做《回复函》及送达凭证；4.《国有土地使用权出让合同》；5. 苏国用（2011）第021107X号《土地使用权证》；6.申请人2011年所作的《情况说明》；7.苏州市沧浪区发展计划局《关于同意苏州市某管道材料有限公司复建商住用房立项的批复》（2011年9月1日更改为商业办公用房）；8.苏州市规划局苏规[2011]建审字第17X号《苏州市规划局规划方案技术审查意见书》；9.地字第32050120080006X号《建设用地规划许可证》；10.《土地登记申请书》；11. 苏国用（2011）第021838X号《土地使用权证》。

经审理查明:

2011年4月6日，原苏州市国土资源局与苏州市某管道材料有限公司签署《国有土地使用权出让合同》，将位于杨某路与东某路交界口的486.80平方米国有土地使用权出让给申请人。合同载明：出让宗地用途为“其他商服用地”，出让年限为“40年”，出让金4384120.80元，双方约定“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记”， “因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交苏州仲裁委员会仲裁”。

2011年7月18日，本机关颁发苏国用（2011）第02110XX号《土地使用权证》，确认上述土地使用权人为“苏州市某管道材料有限公司”，地类（用途）为“其他商服用地（054）”，权利终止日期为2051年4月5日。

后，申请人申请将案涉土地使用年限变更为50年。经办理计划、规划等批准手续，2011年12月9日，本机关向申请人颁发苏国用（2011）第021838X号《土地使用权证》，载明地类（用途）为“商务金融用地（053）”，权利终止日期为2061年4月5日。

2018年5月14日，申请人委托江苏加得律师事务所王成涛律师向被申请人发送《律师函》，称2011年12月9日换发新土地使用权证后，因商务金融用地的地价远低于其他商服用地的地价，要求被申请人退回部分出让金，已支付的出让金因未结算，被申请人也未出具收款凭证，主张被申请人未履行改变土地用途后的法定职责。经敦促，被申请人对《律师函》仍未书面回复，申请人向姑苏区人民法院以被申请人行政不作为而提起行政诉讼。

2018年12月14日，姑苏区人民法院作出（2018）苏0508行初24X号《行政判决书》，责令原苏州市国土资源局于判决生效之日起六十日内对申请人以律师函形式要求履职的申请作出处理。

2019年1月30日，被申请人作出《回复函》，主要内容为：1.其是在规划部门同意将地块规划方案变更为办公的情况下，报经市政府批准，同意该宗地土地用途从其他商服用地调整为商务金融用地，出让年限从40年调整为50年，土地价格不变。在该商议方案基础上，申请人才提出新的土地登记申请，因此，双方不存在再结算土地出让金的问题；2.2011年申请人领取新的土地使用权证后从未向该局提出过任何异议，也未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼；3“没有出具收款凭证”与事实不符。案涉土地系协议出让，协议出让价款部分折抵东某路351、353、355、357号未补偿土地区位价款，实缴出让金152649.80元，有缴款凭证。

另查明，2010年4月，苏州市某管道材料有限公司办理工商变更登记，将企业名称变更为苏州某新能源材料有限公司即本案申请人。

以上事实有下列证据证明：

1.《律师函》；2.姑苏区人民法院（2018）苏0508行初24X号《行政判决书》；3.被申请人所作的《回复函》及送达凭证；4.《国有土地使用权出让合同》；5. 苏国用（2011）第02110XX号《土地使用权证》；6.2011年《情况说明》；7. 苏州市沧浪区发展计划局《关于同意苏州市某管道材料有限公司复建商住用房立项的批复》（2011年9月1日更改为商业办公用房）；8.苏州市规划局苏规[2011]建审字第17X号《苏州市规划局规划方案技术审查意见书》；9.地字第32050120080006X号《建设用地规划许可证》；10.《土地登记申请书》；11. 苏国用（2011）第021838X号《土地使用权证》。

本机关认为：被申请人所作《回复函》，系依照姑苏区人民法院（2018）苏0508行初24X号《行政判决书》，对申请人此前《律师函》所主张的出让金调整、结算事宜的回应、解释和处理。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，以及案涉《国有土地使用权出让合同》第十七条亦明确：“出让期内……需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记”，可见，出让金调整系通过变更合同或新订合同方式体现，而合同行为或合同争议，均不属行政复议受案范围。故申请人要求本机关对被申请人不予重新订立合同、不调整出让金之行为予以复议审理，属《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项规定的情形。根据该条规定，本机关决定：驳回申请人的行政复议申请。

申请人如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

2019年5月