苏州市人民政府

行政复议决定书

申请人：侯某某

申请人：吴某红

申请人：吴某梅

被申请人：苏州市姑苏区人民政府

申请人侯某某、吴某红、吴某梅不服被申请人苏州市姑苏区人民政府于2020年8月12日作出的姑苏府〔2020〕**号《房屋征收补偿决定书》，于2020年10月11日向本机关申请行政复议。因材料不齐全，本机关于2020年10月15日书面通知申请人补正，申请人于2020年10月30日提交补正材料后，本机关经审查依法予以受理。经延长行政复议审理期限，现已审理终结。   

申请人请求：撤销被申请人上述房屋征收补偿决定。

申请人称：一是其位于**园*号房屋的面积及公用面积计算等问题尚与相关部门协商中，补偿价格未得到其认可。《房屋征收补偿决定书》中对双方协商的问题没有任何涉及。其决定要拿定销商品房后，认为在面积计算方面存在不公平现象，书面向动迁工作组反映了诉求，也向征收部门提出。除了历史遗留问题之外，其主要反映对其与邻居共用的客堂间考虑计入面积，或根据苏住建规（2012）8号第六条规定，对这些使用面积给予补偿，另其独立使用的厨房间也应适用该条款予以合理补偿。目前征收部门尚未与其达成一致就作出房屋征收补偿决定过于“草率”“匆忙”，损害了其合法利益。二是选择定销商品房是其权利。产权调换房源一直不是其征收的考虑选项，其要求被申请人在征收补偿时对于私改遗留问题一并解决并进行适当补偿。《关于**园*号房屋信访答复》第二条明确“1995年在处理私改遗留问题时，确实曾明确你户可以要求以优惠价购买一大套住房”，因此**园*号房屋该利益，可以在这一次征收中一并予以解决。其要求重新评估，重新作出房屋征收补偿决定，一并解决私改遗留问题。

申请人提供的证据有：1.《房屋征收补偿决定书》；2.私有房产所有证；3.土地使用证；4.户口登记表、户籍材料；5.落款为2020年9月21日的《关于**园*号房屋信访答复》；6.申请人自书的房屋平面图；7.协议书。

被申请人称：1.其作出补偿决定的程序合法。2019年8月15日，其核发姑苏府〔2019〕**号国有土地上房屋征收决定，依法对**片区三线入地整治试点工程（**巷、**巷）规划红线范围内房屋实施征收，并刊登征收公告。申请人侯某某、吴某红、吴某梅位于**园*号房屋属于该项目的征收范围。征收项目启动后，征收工作人员向申请人邮寄送达了《房屋征收告知书》、《评估报告（货币、定销）》、等材料，并与申请人进行了多次协商，形成了书面协商记录。但申请人与征收实施单位一直未能达成征收补偿协议。2020年5月29日房屋征收部门向申请人邮寄送达了《产权调换房屋评估报告》《征收补偿决定告知书》。在《征收补偿决定告知书》中，征收部门明确告知了申请人具体的补偿方案及相关权利。2020年6月5日吴某红出席由征收部门召集的协商会，侯某某与吴某梅未到会。被征收人侯某某、吴某红、吴某梅会前递交书面意见书，对补偿方案要求按照苏州市当前的房地产价格行情扣除当时的购买价格及其资金成本后的余额一并对其进行补偿或按照当前的优惠价格允许其购买房屋一套。吴某红会上提出选择定销商品房，要求征收部门一并解决该户私改历史遗留问题，即落实“优惠价购买大套住房一套”的政策待遇。鉴于申请人提出的要求不符合补偿方案之规定，其于2020年8月12日作出《补偿决定》，并将《补偿决定》送达申请人，同时在征收范围内予以公告。2.其作出《补偿决定》确定的补偿方案合法。申请人侯某某、吴某红、吴某梅所有的房屋系私房，鉴于其在征收过程中未就补偿方式达成协议，且提出的要求不符合补偿方案之规定，其根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《苏州市姑苏区国有土地上房屋征收补偿实施暂行办法》第二十七条及《**片区三线入地整治试点工程（**巷、**巷）房屋征收补偿方案》之规定，对该户实行产权调换，并由评估公司按同一评估标准进行评估后，互结产权调换差价款。同时对该户的搬迁费、装修补偿款等补偿事宜作出相应的补偿决定内容。3.申请人不服补偿决定的理由不能成立。一是面积评估及补偿价格事宜。本案所涉房屋系私房，征收过程中，针对私房，依照房产证登记面积进行补偿。申请人提交的产证资料不足以支撑申请人“与邻居共用的堂客间及独立使用的厨房间计入面积”的诉求，房屋征收部门在此次征收过程中，只能依据产权证计户对申请人进行补偿。申请人主张“关于补偿价格并未得到三申请人的认可”。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，房屋征收部门在6月5日召开的征收补偿事宜协商会上已明确告知申请人可以在会后15日内向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以在复评报告15日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在规定期限内申请人未及时行使权利，其以现有评估报告作为补偿依据合法有效。二是补偿方式选择事宜。房屋征收部门于2020年5月29日向申请人送达《征收补偿决定告知书》，在《征收补偿决定告知书》中，征收部门已明确告知申请人具体的补偿方案及相关权利，并通知其参加房屋征收协商会，但在房屋征收部门告知的期限内，申请人未对补偿方式作出书面选择，于2020年6月5日召集的房屋征收协商会，会后亦未提交书面意见书。鉴于该处房屋系私房，因此其对该户实行产权调换，符合补偿方案之规定。三是关于申请人主张私改遗留事宜。本案系涉及征收补偿案件，申请人主张要求处理房屋历史遗留问题，申请人提出的要求不属于本案处理范围。请求复议机关维持补偿决定。

被申请人提供的证据有:1.苏州市发展和改革委员会《关于对姑苏区征收办来函的复函》；2姑苏府〔2019〕**号《国有土地上房屋征收决定》及《关于国有土地上房屋征收决定的公告》；3.房屋征收告知书及送达回执；4.被征收房屋位置图；5.《被征收房屋调查结果汇总表》《房屋调查结果的公告》及公示照片；6.私有房产所有证、土地使用证；7.户表；8.**巷社区出具的《实际居住情况说明》；9.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》、选择房屋评估机构公示照片、**片区三线入地整治试点工程（**巷、**巷）项目投票选择汇总表、苏州市苏城公证处出具的《公证书》及公示照片；10.评估公司营业执照、备案证书、评估人员资质证书；11.《评估通知书》及回执；12.《房屋征收分户评估报告（货币补偿方式)》《房屋征收分户评估报告（定销商品房）》及送达回证；13.《评估结果汇总表》、初评结果公示照片；14.《产权调换房屋评估报告》《征收补偿决定房屋调拨通知单》及送达回证；15.协商笔录、协商记录；16.《征收补偿告知书》及送达回证；17.《房屋征收补偿决定书》及送达回证、《关于**园*号被征收人侯某某、吴某红、吴某梅（户）房屋征收补偿决定的公告》及公示照片；18.申请人《回复函》；19.《关于侯某某、吴某红、吴某梅（户）来信的答复意见》。

经审理查明：

2019年8月15日，被申请人因**片区三线入地整治试点工程（**巷、**巷）而作出姑苏府〔2019〕**号《国有土地上房屋征收决定》并予公告。上述房屋征收决定的《房屋征收补偿方案》，明确了货币补偿和提供本市**花园、**苑等小区作为产权调换房屋。

申请人侯某某、吴某红、吴某梅（户）位于本市姑苏区**园*号房屋在此次征收范围内。该房屋系私房，产权人为吴某万（亡），侯某某系吴某万配偶。夫妇二人育有吴某红、吴某梅二女。该房屋产权登记建筑面积32.2平方米，土地使用面积32平方米。

该项目经被征收人协商选择，未有超过50%的被征收人共同选择同一家房地产价格评估机构，故通过抽签方式确定苏州**房地产土地评估咨询公司为此次房屋征收的房地产价格评估机构。该抽签过程经由苏州市苏城公证处公证。

苏州**房地产土地评估咨询公司对**园*号房屋作出《房屋征收分户评估报告（货币补偿）》，该被征收房屋价值594734元。评估报告邮寄送达。侯某某、吴某红、吴某梅（户）未就该评估报告申请复核。

苏州**房地产土地评估咨询公司也对拟产权调换给侯某某、吴某红、吴某梅（户）的**花园三区**幢**室房屋进行评估，产权调换房屋面积48.64平方米，产权调换房屋价值728481元。

2020年5月28日，姑苏区房屋征收与补偿办公室向侯某某、吴某红、吴某梅（户）邮寄送达《征收补偿决定告知书》，敦促其选择货币补偿或者产权调换的补偿方式，并要求其6月5日下午至姑苏区**巷*号*楼会议室就征收补偿安置事宜协商。

2020年6月5日，吴某红出席征收协商会，侯某某与吴某梅未到会。侯某某、吴某红、吴某梅（户）主要要求征收部门一并解决私改历史遗留问题。

2020年6月29日，姑苏区房屋征收部门出具《关于侯某某、吴某红、吴某梅（户）来信的答复意见》，对该户提出的历史遗留问题以及面积计算方面的疑问进行了回应和解释。

   因协商不成，被申请人于2020年8月12日作出姑苏府〔2020〕**号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、对被征收人侯某某、吴某红、吴某梅（户）实行产权调换的补偿方式。补偿被征收房屋的房地产评估值594734元。二、产权调换房源地点：位于**花园三区**幢**室，建筑面积分别为48.64平方米。该房屋经苏州**房地产土地评估咨询公司以征收决定公告之日为评估时点，按与被征收房屋同一方法评估，房地产评估价值分别为728481元。三、第一项与第二项相抵后，产权调换差价133747元由被征收人侯某某、吴某红、吴某梅（户）支付。四、补偿被征收人侯某某、吴某红、吴某梅（户）装修及附着物价值14535元，搬迁费1000元。移装固定设施补助费等按项目规定领取。五、被征收人侯某某、吴某红、吴某梅（户）应当自本决定书送达之日起15日内办毕搬迁手续，搬迁至产权调换房内，腾让**园*号全部房屋交征收实施单位苏州市姑苏区人民政府平江街道办事处验收后拆除。

该补偿决定书邮寄送达给申请人。《关于**园*号被征收人侯某某、吴某红、吴某梅（户）房屋征收补偿决定的公告》已在被申请人门户网站公示，且在**巷9号公告张贴。

   以上事实有下列证据证明：

1.苏州市发展和改革委员会《关于对姑苏区征收办来函的复函》；2姑苏府〔2019〕**号《国有土地上房屋征收决定》及《关于国有土地上房屋征收决定的公告》；3.房屋征收告知书及送达回执；4.被征收房屋位置图；5.《被征收房屋调查结果汇总表》《房屋调查结果的公告》及公示照片；6.私有房产所有证、土地使用证；7.户表；8.**巷社区出具的《实际居住情况说明》；9.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》、选择房屋评估机构公示照片、**片区三线入地整治试点工程（**巷、**巷）项目投票选择汇总表、苏州市苏城公证处出具的《公证书》及公示照片；10.评估公司营业执照、备案证书、评估人员资质证书；11.《评估通知书》及回执；12.《房屋征收分户评估报告（货币补偿方式)》《房屋征收分户评估报告（定销商品房）》及送达回证；13.《评估结果汇总表》、初评结果公示照片；14.《产权调换房屋评估报告》《征收补偿决定房屋调拨通知单》及送达回证；15.协商笔录、协商记录；16.《征收补偿告知书》及送达回证；17.《房屋征收补偿决定书》及送达回证、《关于**园*号被征收人侯某某、吴某红、吴某梅（户）房屋征收补偿决定的公告》及公示照片；18.申请人《回复函》；19.《关于侯某某、吴某红、吴某梅（户）来信的答复意见》。

本机关认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条例第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因房屋征收部门姑苏区征收办与申请人在征收补偿方案所确定的签约期限内未达成补偿协议，被申请人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，作出案涉房屋征收补偿决定，系本案适格被申请人。

案涉房屋征收项目系因**片区三线入地整治试点工程（**巷、**巷）需要而实施，经市人大十六届二次会议审议通过，且已纳入国民经济和社会发展年度计划,符合公共利益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，征收部门发布了协商选定房屋征收评估机构的公告，并规定5个工作日内从公示的16家房地产价格评估机构中协商选定一家评估机构，若未超过50%的被征收人协商选定，由征收部门采取抽签方式确定。因该项目被征收人经过协商选定，未超过50%的被征收人共同选择同一家房地产价格评估机构，故通过抽签方式确定苏州**房地产土地评估咨询公司为此次房屋征收的房地产价格评估机构。该抽签过程经由苏州市苏城公证处公证，程序并无不当。涉案房屋评估机构及作出评估报告的估价师均具备相应资质。评估机构按照房屋资料以及入户查勘结果作出评估报告，本机关予以认可。

关于申请人对面积评估的异议。苏州市住房和城乡建设局《市区房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定规定》第三部分第（一）项规定，被征收的房屋，以房屋所有权证及其他相关有效文件认定房屋所有权人和建筑面积。本案所涉房屋系私房，征收过程中依照私有房产所有证登记面积进行补偿。申请人提交的产证资料不足以支撑申请人“与邻居共用的堂客间及独立使用的厨房间计入面积”的诉求，被申请人依据产权证计算面积对申请人进行补偿并无不当。

关于申请人主张“补偿价格并未得到三申请人的认可”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第（二）项规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，被申请人在评估报告中书面说明以及在6月5日召开的征收补偿事宜协商会上已明确告知申请人有异议可以在15日内向房地产价格评估机构申请复核评估。在规定期限内申请人未及时行使权利，被申请人以现有评估报告作为补偿依据，本机关予以支持。

关于补偿方式选择事宜。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”被申请人于2020年5月28日向申请人送达《征收补偿决定告知书》，明确告知已为其提供产权调换和货币补偿两种方式，并通知申请人参加房屋征收协商会，如届时不到会又不提交书面意见书对补偿方式进行选择，将以产权调换方式作出补偿方案。在告知的期限内，申请人虽递交书面意见书但未对补偿方式作出书面选择。2020年6月5日房屋征收协商会上申请人提出选择定销商品房并解决历史遗留问题。鉴于申请人提出的要求不符合告知书中的两种补偿方式，故被申请人对该户实行产权调换，符合补偿方案之规定。

关于申请人主张被申请人应在征收中一并解决历史遗留事宜。落实私改政策与房屋征收补偿是不同事项，且由不同机关负责，故申请人要求被申请人在征收补偿时一并解决，缺乏依据。历史遗留问题，申请人应向主管机关另行主张。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定如下：

维持苏州市姑苏区人民政府作出的姑苏府〔2020〕**号《房屋征收补偿决定书》。

申请人如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。