苏州市人民政府

行政复议决定书

申请人：曹某某

申请人：吴某某

被申请人：苏州市自然资源和规划局

   申请人曹某某不服被申请人苏州市自然资源和规划局于2020年12月4日作出的《告知书》，于2020年12月10日向本机关申请行政复议，本机关经审查依法予以受理。因吴某某系案涉不动产共有权人且系未成年人，为保障未成年人权益，本机关追加吴某某为共同申请人。经延长行政复议审理期限，本案现已审理终结。

申请人请求:撤销上述《告知书》，将**弄**号**室房屋重新登记为“成套住宅”。

申请人称：其通过司法拍卖取得**弄**号**室房屋。拍得前，其曾去不动产登记中心咨询过房屋性质，获知该房屋的测绘报告显示为“成套住宅”。其拍得该房屋后办理过户登记时，登记中心工作人员指出该房屋原来产证登记的是“非居住”，不同意按照“成套住宅”给其办理过户登记。其和登记中心反复沟通交涉无果，司法拍卖又有过户期限要求，为避免司法拍卖违约，其才按照“经营”用途申请并办理了过户登记。

   其查询过该房屋相关材料，该房屋原系苏州市**建设发展有限公司建造，于1999年办理房屋所有权首次登记。其认为，首次登记时登记为“非居住”即为错误登记：（1）

1998年11月13日苏州市规划局《建设工程规划许可证》（住宅16159平方米、公建25171平方米）明确该建设项目包含住宅部分；（2）1998年8月19日苏州市公安局《建筑工程消防设计审核意见书证明》提到1#房等均应有部分仅作住宅使用，不得用作其他用房；（3）苏州市房地产测绘队登记报告显示该房屋为成套住宅；（4）苏州市浒墅关新区建筑设计院1997年4月商业街总平面图显示，该商业街分为1#至7#共7个房（楼），其房屋位于1#楼的上部中间位置，该图纸上有手写的“住宅”字样，该设计院《变更设计通知书》显示1#楼有住宅10户，整个商业街中的商业房面积都有详细的面积标注，但其中1#楼、3#楼和7#楼的住宅部分均没有被列入其中；（5）**公司的**洲商业房平面图显示1#楼有2个配套住宅，一个手写**另一个手写19。（6）竣工图纸表明其房屋有厨房、卫生间，符合民用成套住宅的设计标准；（7）《建设工程质量监督档案》中明确商业楼的底面为商业门面房，上部为住宅；（8）**弄*号**室房屋是在2017年11月由“非居住”改成“成套住宅”；（9）案涉房屋的土地使用年限为70年，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的使用权为七十年。

申请人提供的证据有：1.《告知书》；2.《不动产权证书》；3.苏规（98）民字**号《建设工程规划许可证》；4.苏公消（1998）审字第**号《建筑工程消防设计审核意见书》；5.《苏州市房地产测绘队登记报告》（成套住宅）及房产分丘平面图；6.苏州市浒墅关新区建筑设计院于1997年4月出具的商业街总平面图、1998年1月出具的二层平面图;7.**洲商业房平面图及面积对照表;7.设计变更通知;8.二层给排水平面图;9.《屋面、厨房等注水、泼水验收记录》；10.**弄*号**室原房产证、王某书写《申请》及不动产登记簿查询记录；11.**弄**号**室不动产登记簿查询、测绘队登记报告及房产分丘平面图；12.**弄**、**号房屋分层分户平面图；13.案涉房屋不动产登记簿查询记录；14.39#街坊商业楼《建设工程质量监督档案》；15.房屋面积测丈报告；16.《房地产抵押估价结果报告》（截取一页）。

被申请人称：本市姑苏区**弄**号**室房屋原系苏州市**建设发展有限公司建造，于1999年办理房屋所有权首次登记（证号：苏房权证市区第**号），房屋设计用途登记为“非居住”。2003年，该不动产被出售并转移登记至苏州**餐饮有限公司名下（证号：苏房权证市区第**号），房屋设计用途登记为“非居住”。2019年，该房屋被南通市中级人民法院司法拍卖，拍卖时发布的《房地产抵押估价结果报告》第8页、第13页均显示该房屋用途系“非居住”。该房屋由曹某某、吴某某拍得后，南通法院向其登记中心送达《协助执行通知书》和《执行裁定书》。2020年2月，曹某某、吴某某申请办理该房屋不动产转移登记，其登记中心根据申请，于2020年2月19日颁发《不动产权证书》（证号：苏（2020）苏州市不动产权第**号）。2020年5月26日，曹某某向其提出书面申请，要求将该房屋用途更正为“成套住宅”。2020年7月15日，其登记中心书面告知曹某某，明确该房屋用途登记为“经营”不存在登记错误。后曹某某提起行政复议申请，复议机关撤销了其登记中心于2020年7月15日所作《告知书》，并责令其重新作出处理决定。在此期间，曹某某再次向其提交申请书，请求将房屋用途从“经营”更正为“成套住宅”。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。第八十条第一款规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。第八十条第三款规定，不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。其认为：申请人提交的材料不足以证实登记确有错误，且，申请人所称登记错误，实际是其通过转移登记取得房屋权属后，又认为初始登记存在错误，而案涉房屋经初始登记后已办理了数次涉及不动产权利处分的转移登记，属于《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条所规定的更正登记的除外情形。故其认为不应当办理更正登记。请求复议机关予以维持。

被申请人提供的证据有:1.申请人提交的更正登记《申请书》；2.申请人提交的证据材料（苏规（98）民字**号《建设工程规划许可证》、**洲商业房平面图及面积对照表、设计变更通知、苏州市浒墅关新区建筑设计院于1997年4月出具的商业街总平面图、二层给排水平面图、《屋面、厨房等注水、泼水验收记录》、苏公消（1998）审字第**号《建筑工程消防设计审核意见书》、苏州市房地产测绘队登记报告（成套住宅）、房产分丘平面图、**弄**号**室房屋不动产登记簿查询及测绘队登记报告）；3.申请人2020年2月17日提交的《苏州市不动产登记申请书》；4.苏州市房地产测绘队登记报告（经营）；5.法拍网站截图、《房地产抵押估价结果报告》；6.苏州市房产交易登记管理系统不动产登记查询记录；7.苏房权证市区字第**号房屋所有权证存根；8.**弄19、**号房屋分层分户平面图；9.**弄**号**室房屋首次登记申请表；10.《关于接官厅低洼地区综合改造一期项目转列年度实施计划的批复》；11.苏规（99）地字**号《建设用地规划许可证》；12.苏规（98）民字**号《建设工程规划许可证》；13.《告知书》及邮寄信息。

经审理查明：

本市姑苏区**弄**号**室系苏州市**建设发展有限公司建造，不动产登记簿载明该房屋用途为“非居住”。

该房屋于1999年取得苏房权证市区字第**号《房屋所有权证》，权证载明该房屋用途为“非居住”。

2003年，上述房屋经买卖由苏州**餐饮有限公司取得后，办理了苏房权证市区字第**号《房屋所有权证》，权证仍载明该房屋用途为“非居住”。

 后苏州**餐饮有限公司名下含**弄**号**室在内的若干不动产，被无锡市梁溪区人民法院、南通市中级人民法院等查封。

 2019年，**弄**号**室房屋由南通市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖。法院在网上发布了该房屋《竞买公告》《竞买须知》和《标的物介绍》，其中《标的物介绍》附有上述房屋《不动产登记簿查询记录》及《房地产抵押估价结果报告》。《不动产登记簿查询记录》载明，该房屋用途为“非居住”，《房地产抵押估价结果报告》载明，“**弄**号非居住的设计用途对房地产价值造成负面影响，租售市场前景一般，其抗风险能力一般”。拍卖时，载明该房屋市场价为200万元。

   2019年11月11日，曹某某、吴某某在淘宝网通过司法拍卖方式，以164万余元竞得**弄**号**室房屋。

 2019年11月26日，南通市中级人民法院作出（2019）苏06执恢19号之二《执行裁定书》，裁定“原属于苏州**餐饮有限公司名下位于苏州市**弄**号**室不动产归买受人吴某某、曹某某所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移”。同日，南通市中级人民法院向被申请人所辖苏州市不动产登记中心作出（2019）苏06执恢**号之二《协助执行通知书》，告知案涉房屋所有权转移事宜，买受人持裁定书办理产权过户登记手续，解除查封，不动产上原有担保物权因拍卖而消灭。

后曹某某去办理房屋过户手续过程中，曾于2019年12月30日在苏州市房地产测绘队服务窗口打印上述房屋的《苏州市房地产测绘队登记报告》，报告显示该房屋设计用途为“成套住宅”。

因该《苏州市房地产测绘队登记报告》与不动产登记簿所载房屋用途不符，苏州市房地产测绘队经自查，根据不动产登记簿将该房屋设计用途调整为“经营”，于2020年1月20日给曹某某重新打印《苏州市房地产测绘队登记报告》，并对房屋设计用途调整为“经营”的缘由在报告上注明。

 2020年2月17日，曹某某、吴某某向被申请人不动产登记中心申请办理不动产登记，提交不动产登记申请书、苏州市房地产测绘队登记报告、南通市中级人民（2019）苏06执恢**号之二《协助执行通知书》、税费缴纳凭证等材料。其中《不动产登记申请书》所写房屋用途为“经营”。

 2020年2月19日，被申请人向曹某某、吴某某颁发证书号为苏（2020）苏州市不动产权第**号的不动产权证书，不动产用途一栏为“城镇混合住宅用地/经营”。

 2020年5月26日，曹某某向被申请人提交《申请书》及材料，要求将**弄**号**室房屋用途由“经营”更正为“成套住宅”，理由是：1.**弄1号-**号*幢房屋的规划图上显示其房屋为“住宅”；2.开发商原始资料图纸打印有“配套住宅”字样；3.公安消防图上明确1#楼为住宅、竣工图显示其房屋符合住宅结构。另外，其法拍前曾查过该房屋测绘登记报告，显示设计用途是“成套住宅”。

2020年7月15日，被申请人所辖苏州市不动产登记中心向曹某某作出《告知书》。该《告知书》于2020年10月30日被本机关〔2020〕苏行复第134-2号《行政复议决定书》撤销并责令被申请人重做。

2020年12月4日，被申请人重新作出《告知书》：“经查，**弄**号**室不动产系苏州市**建设发展有限公司建造，于1999年办理房屋所有权首次登记，登记房屋的设计用途为‘非居住’。2003年，该不动产被出售并转移登记至苏州**餐饮有限公司名下，登记房屋的设计用途也是‘非居住’。2019年，该房屋经江苏省南通市中级人民法院司法拍卖，由你和吴某某拍得，在拍卖所附的《房地产抵押估价结果报告》中载明房屋设计用途为非居住。后法院向登记中心送达协助执行通知书和执行裁定书。2020年2月，你和吴某某申请办理**弄**号**室不动产转移登记，申请表填写的房屋用途为‘经营’，提供的《苏州市房地产测绘队登记报告》也载明房屋‘涉及用途’为经营。登记中心根据你的申请及相关记载，将该不动产的房屋用途登记为‘经营’。另查，上述不动产系**洲低洼地改造项目的一部分，位于‘**洲一期改造商业街1#楼’。该改造项目总工分为：综合楼、沿河商业、**街商业街1#-7#楼、**弄8号，住宅部分系**弄8号。因此，**弄**号**室房屋用途登记为‘经营’不存在登记错误。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条规定，我局不予办理将房屋用途更正为‘成套住宅’的登记”。该《告知书》邮寄送达曹某某。

另查明：案涉房屋所在地区的“成套住宅”房屋，为本市知名“学区房”，市场价值显著高于该地区“非住宅”房屋。

以上事实有下列证据证明：

 1.苏房权证市区字第**号房屋所有权证存根；2.苏房权证市区字第**号房屋所有权证存根；3.苏州市不动产登记申请书；4.税收缴款书；5.苏州市房地产测绘队登记报告（经营）；6.南通市中级人民法院（2019）苏06执恢**号之二《执行裁定书》、（2019）苏06执恢**号之二《协助执行通知书》及送达回证；7.无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0202执**号《函》；8.法拍网站截图、《房地产抵押估价结果报告》；9.苏（2020）苏州市不动产权第**号《不动产权证书》；10.苏州市房产交易登记管理系统不动产登记查询记录；11.更正登记《申请书》及苏规（98）民字**号《建设工程规划许可证》、**洲商业房平面图及面积对照表、设计变更通知、苏州市浒墅关新区建筑设计院于1997年4月出具的商业街总平面图、二层给排水平面图、《屋面、厨房等注水、泼水验收记录》、苏公消（1998）审字第**号《建筑工程消防设计审核意见书》、苏州市房地产测绘队登记报告（成套住宅）、房产分丘平面图；12.**弄**号**室房屋首次登记申请表；13.《关于接官厅低洼地区综合改造一期项目转列年度实施计划的批复》；14.苏规（99）地字**号《建设用地规划许可证》；15.《告知书》及邮寄信息；16.本机关所作询问笔录；17.本机关〔2020〕苏行复第134-2号复议决定书。

本机关认为：《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”，该条例第三条规定，“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”，故苏州市自然资源和规划局作为案涉本市**弄**号**室房屋所在地的不动产登记机构，负有办理不动产登记事项的法定职权，是本案适格被申请人。

就不动产更正登记的办理，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条第一款、第二款规定，“权利人，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料……”；该实施细则第八十条第一款规定“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”，该条第三款规定，“不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人”。

本案中，申请人的更正登记请求，系主张本市姑苏区**弄**号**室房屋在初始登记时即存在错误而要求被申请人予以更正。但，申请人对案涉房屋的权利，系本次司法拍卖后方取得，故案涉房屋的初始登记与申请人并无法律上利害关系；又，案涉房屋初始登记系在1999年办理，距今已逾20年，已超出对不动产登记行为予以复议救济的最长申请期限。故申请人以更正登记为形式，实质是意图越过利害关系、最长复议期限而要求被申请人对初始登记重开行政程序。

是否重开行政程序，取决于行政机关对法的安定性与权益保障、个案正义之间平衡的考量。具体到本案：

第一，从行政程序重开的条件看，法的安定性原则要求涉及当事人权利义务的行政行为具有约束力和持续性，故行政程序的重开应受到严格的条件限制。这些条件包括，作为行政行为根据的事实或法律状态发生变化，行政行为作出后出现了足以推翻行政行为的新证据等。因此，对于行政程序的重开，申请人应承担充分的举证责任。本案中，申请人虽然向被申请人提交了一些材料，但尚不能形成完整清晰、确定无疑的证据链，尚不足以得出案涉房屋确系成套住宅的唯一而排他的结论，故申请人主张初始登记错误，现有证据并不充足；

第二，从行政程序重开的必要性看，是否需要重开程序必然涉及法的安定性与个体权益保障之间的平衡。本案中，申请人系经由司法拍卖而取得案涉房屋，拍卖前，法院已向社会公告所拍房屋的设计用途为“非居住”房屋，且评估报告载明该房屋的“非居住”性质对其价值有负面影响。申请人知晓所拍卖标的是“非居住”房屋，亦知晓该地区“成套住宅”与“非居住”房屋间的巨大市场价差，其参加本次“非居住”房屋的竞拍，并支付了“非居住”房屋的拍卖对价，在此种情况下，被申请人不予重开行政程序，对申请人权益未造成损害。

第三，《不动产登记条例暂行条例实施细则》第八十条也对特殊情况下不予更正登记作出专门规定，明确“在错误登记后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。                               

综上，申请人的更正登记申请实质是要求被申请人对案涉房房屋的初始登记重开行政程序。被申请人综合申请人举证情况并经价值衡量，裁量决定不予更正登记，并无不当。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：

维持被申请人不予更正登记的行政处理决定。

申请人如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。