苏州市人民政府

行政复议决定书

申请人：钮某某

被申请人：苏州市姑苏区人民政府

申请人钮某某不服被申请人苏州市姑苏区人民政府于2020年9月2日作出的姑苏府〔2020〕**号《房屋征收补偿决定书》,于2020年10月26日向本机关申请行政复议。本机关经审查依法予以受理。因案情重大、复杂，本机关依法延长行政复议审理期限。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销上述房屋征收补偿决定书。

申请人称：被申请人未进行实地评估，没有听取其意见。根据规定，旧城区改建的征收项目，被征收人有权选择原地安置，被申请人对此不予执行。希望被申请人按照国务院590号令第21条、苏府规字（2011）3号第30条等对其合理合法安置。

申请人提交的主要证据:1.姑苏府〔2020〕**号《补偿决定》；2.户口簿。

被申请人称：一、其作出补偿决定的程序合法。2019年8月9日，被申请人核发姑苏府〔2019〕**号《国有土地上房屋征收决定》，依法对**墩（**路）-2旧城区改建项目规划红线范围内房屋实施征收，并刊登征收公告。申请人钮某某位于**弄**号房屋属于该项目的征收范围。征收项目启动后，征收工作人员向申请人送达了《房屋征收告知书》、《房屋征收分户评估报告》及规划认定意见书等材料，并与申请人进行了多次协商，形成了书面协商记录。但申请人与征收实施单位一直未能达成征收补偿协议。2020年6月18日房屋征收部门向申请人送达了《产权调换房屋评估报告》、《征收补偿决定告知书》。在《征收补偿决定告知书》中，征收部门明确告知了申请人具体的补偿方案及相关权利。2020年6月21日申请人未参加由征收部门召集的协商会。鉴于申请人未出席协商会，会后亦未提交书面意见，被申请人于2020年9月2日作出征收补偿决定，并送达申请人，同时在征收范围内予以公告。因此，被申请人作出征收补偿决定的程序合法。

二、其作出补偿决定确定的补偿方案合法。申请人所有的房屋系私房，鉴于在征收过程中未就补偿方式作出书面选择，被申请人根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《苏州市姑苏区国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》第二十七条及《**墩（**路）-2旧城区改建项目房屋征收补偿方案》之规定，对该户实行产权调换，并由评估公司按同一评估标准进行评估后，互结产权调换差价款。同时对该户的搬迁费、装修补偿款等补偿事宜作出相应的补偿决定内容，上述内容合法有效。

三、申请人不服补偿决定的理由不能成立。1.实地评估事宜。本案所涉项目在征收过程中，征收工作人员与**街道**社区工作人员共同于2019年8月14日上门向申请人发放评估通知书，由申请人配偶收下，后评估公司工作人员、**街道**社区工作人员、征收工作人员分别于2019年8月16日上午、2019年8月17日下午共同至**弄**号房屋，拟由评估工作人员对该房屋（含装修）进行实地评估，但申请人拒绝评估工作人员入户进行评估工作，故苏州**房地产土地资产评估经纪有限公司采取资料评估方式出具的房屋征收分户评估报告，并由征收工作人员与**街道**社区工作人员共同向申请人进行了送达工作，由申请人配偶收下。故申请人提出征收实施单位未进行实地评估与事实相矛盾。

2.申请人补偿方式选择事宜。房屋征收部门于2020年6月18日向申请人送达《征收补偿决定告知书》，明确告知申请人具体的补偿方案及相关权利，并通知其参加房屋征收协商会，但在房屋征收部门告知的期限内，申请人未对补偿方式作出书面选择，且未出席征收部门于2020年6月21日召集的房屋征收协商会，会后亦未提交书面意见书。鉴于该处房屋系私房，且实际居住钮某某夫妻二人，因此申请人对该户实行产权调换，符合补偿方案之规定。

3.关于申请人主张原地安置事宜。本案征收项目属于旧城区改建，在征收补偿方案中，明确了产权调换的房源地点，并无原地安置方案，故申请人主张的原地安置事宜无有效依据。

综上，请求复议机关维持其补偿决定。

被申请人提交的证据材料有：1.苏州市发展和改革委员会《关于姑苏区征收办来函的复函》；2.姑苏府〔2019〕**号《国有土地上房屋征收决定》及公告；3.《房屋征收告知书》及送达回执；4.被征收房屋位置图；5.《房屋调查结果的公告》及公示照片；6.申请人房屋《建房户建设申请审批表》；7.《认定意见书》（苏规征认字[2020]第0018号）及送达回执；8.《关于撤销我局对钮某某（户）认定意见书的决定》及送达回执；9.《认定意见书》（苏规征认字[2020]第**号）及送达回执；10.户口摘抄、实际居住情况说明；11.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》及公示照片；12.《苏州市**墩（**路）-2旧城区改建项目确定评估机构公司选择汇总表》及公示照片、《公证书》；13.《评估结果汇总表》及公示照片；14.评估公司营业执照、备案证书、评估人员资质证书；15.《评估通知书》及送达回执、拒评情况说明；16.《房屋征收分户评估报告》（市场价、选择定销商品房）及送达回执；17.《征收补偿决定房屋调拨通知单》、《产权调换房屋评估报告》；18.《征收补偿决定告知书》及送达回执；19.协商记录、协商笔录（含签到表）；20.《房屋征收补偿决定书》（姑苏府〔2020〕**号）及送达回执；21.《关于**弄**号被征收人钮某某（户）房屋征收补偿决定的公告》（姑苏府〔2020〕**号）及公示照片。

经审理查明：

申请人钮某某系本市姑苏区**弄**号房屋所有权人。经苏州市自然资源和规划局认定，该房屋合法建筑面积145.2平方米，其余为违法建筑面积。

因旧城改建需要，被申请人姑苏区人民政府拟对**墩（**路）-2项目范围内房屋实施征收。申请人户上述房屋在该项目征收范围内。

2018年8月9日，姑苏区房屋征收与补偿办公室发布《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》。规定时间内，超过50%的被征收人选择苏州**房地产土地资产评估经纪有限公司为该项目房屋征收评估机构。苏州市苏城公证处对选择过程和结果进行公证。2019年8月9日，被申请人姑苏区人民政府作出姑苏府〔2019〕**号《国有土地上房屋征收决定》，决定对**墩（**路）-2旧城区改建项目征收红线范围内的房屋实施征收，房屋征收部门为姑苏区房屋征收与补偿办公室，征收实施单位为**街道办事处。该项目《房屋征收补偿方案》明确了货币补偿和产权调换的补偿方式，其中住宅的产权调换房源为**花园、**苑等小区，方案还注明“安置房源在征收过程中如有变化，根据实际情况再作调整”。

因申请人户拒绝入户评估，2020年1月16日，苏州**房地产土地资产评估经纪有限公司采用“标准价调整法”并以估价对象内部状况满足房屋正常使用条件为评估前提，根据房屋调查资料及估价人员勘察的房地产外部状况进行评估后，出具《房屋征收分户评估报告》：被征收房屋价值2759236元。评估报告于2020年1月18日向申请人送达，申请人妻子代收但拒签。

2020年6月2日，苏州**房地产土地资产评估经纪有限公司对拟产权调换给申请人户的**花园东区*幢**室（建筑面积92.29平方米）、**花园东区*幢**室（建筑面积66.4平方米），按照与被征收房屋同一时点、同一方法评估，评估价值分别为1556748元、1125679元，合计人民币2682427元。

2020年6月2日，征收工作人员再度与申请人户协商补偿安置事宜，申请人妻子坚持要求原地安置。

2020年6月18日，姑苏区征收办向申请人送达了《补偿决定告知书》与《产权调换房屋评估报告》，申请人接收但拒签。

在《补偿决定告知书》中，姑苏区征收办明确告知了申请人于2020年6月21日参加征收补偿安置事宜协商会，亦可提出书面意见。申请人未到会，亦未提交书面意见。

2020年9月2日，被申请人作出姑苏府〔2020〕**号《房屋征收补偿决定书》：决定对钮某某（户）实行产权调换的补偿方式，补偿被征收房屋的房地产评估值为2759236元。调换房源为**花园东区*幢**室（建筑面积92.29平方米）、**花园东区*幢**室（建筑面积66.4平方米），合计建筑面积158.69平方米。评估价值分别为1556748元、1125679元，合计人民币2682427元。两项相抵后，产权调换差价76809元由被征收人钮某某（户）领取。补偿被征收人钮某某（户）搬迁费2000元。装修、附着物待评估后按实支付，违法建筑残值待评估丈量后按实支付。移装固定设施补助费及其他补助费按项目规定支付。要求钮某某（户）自决定书送达之日起15日内办毕搬迁手续，携实际使用人搬迁至产权调换房内，滕让**弄**号全部房屋交征收实施单位苏州市姑苏区人民政府**街道办事处验收后拆除。

2020年10月13日，向申请人送达了《房屋征收补偿决定书》，并在征收现场公告。

以上事实主要有以下证据证明：

1.苏州市发展和改革委员会《关于姑苏区征收办来函的复函》；2.姑苏府〔2019〕**号《国有土地上房屋征收决定》及公告；3.《房屋征收告知书》及送达回执；4.被征收房屋位置图；5.《房屋调查结果的公告》及公示照片；6.申请人房屋《建房户建设申请审批表》；7.《认定意见书》（苏规征认字[2020]第0018号）及送达回执；8.《关于撤销我局对钮某某（户）认定意见书的决定》及送达回执；9.《认定意见书》（苏规征认字[2020]第**号）及送达回执；10.户口摘抄、实际居住情况说明；11.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》及公示照片；12.《苏州市**墩（**路）-2旧城区改建项目确定评估机构公司选择汇总表》及公示照片、《公证书》；13.《评估结果汇总表》及公示照片；14.评估公司营业执照、备案证书、评估人员资质证书；15.《评估通知书》及送达回执、拒评情况说明；16.《房屋征收分户评估报告》（市场价、选择定销商品房）及送达回执；17.《征收补偿决定房屋调拨通知单》、《产权调换房屋评估报告》；18.《征收补偿决定告知书》及送达回执；19.协商记录、协商笔录（含签到表）；20.《房屋征收补偿决定书》（姑苏府〔2020〕**号）及送达回执；21.《关于**弄**号被征收人钮某某（户）房屋征收补偿决定的公告》（姑苏府〔2020〕**号）及公示照片。

本机关认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因房屋征收部门姑苏区征收办与申请人在征收补偿方案所确定的签约期限内未达成补偿协议，被申请人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，作出案涉房屋征收补偿决定，系本案适格被申请人。

关于评估机构的选定是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，针对案涉房屋征收项目，姑苏区征收办公布了协商选定房屋征收评估机构的公告，公布了17家备选的评估机构名录，告知了被征收人协商选定评估机构的方式和时间。后经公证机关公证，征收范围内74户被征收人选择苏州**房地产土地资产评估经纪有限公司，超过50%，属于多数决定的情形。姑苏区征收办据此确定案涉项目评估机构，选定程序符合规定。

关于案涉房屋征收补偿决定所依据的评估报告是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，苏州**房地产土地资产评估经纪有限公司以征收决定公告之日为时点，对案涉被征收房屋采用标准价调整法进行评估，并根据不同适用条件于2020年1月16日出具2份《房屋征收分户评估报告》，符合上述规定。故被申请人以上述评估报告为依据作出案涉房屋征收补偿决定，并无不当。

关于案涉房屋征收补偿决定所确定补偿方式是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，在签约期内协商未果的情况下，姑苏区征收办向申请人送达了《征收补偿决定告知书》，就可供选择的两种补偿方式进行了告知，但申请人未作出选择。考虑到被征收房屋为住宅，且实际居住钮某某夫妻二人，被申请人决定实行产权调换的方式进行补偿充分保障了申请人的居住权益，并无不当。

关于案涉房屋征收补偿决定的补偿内容是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条规定，补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，并在房屋征收范围内公告。本案中，被申请人在案涉房屋征收补偿决定中明确了产权调换的补偿方式、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿费、搬迁期限等事项，补偿事项完整，符合上述规定。

案涉被征收房屋与产权调换房屋的评估报告显示，认定申请人的涉案房屋合法面积为145.2平方米，房地产价值为2759236元。产权调换房总建筑面积158.69平方米，房地产价值2682427元。从评估情况看，产权调换房屋的面积大于被征收房屋的面积，两者价值相抵后，向申请人支付76809元差价，补偿决定内容较为公平合理，符合征收补偿方案所确定的补偿标准，能够保障申请人的合法权益。被申请人在作出补偿决定后向申请人进行了送达，并在征收现场进行公告，程序合法。

关于申请人提出的未实地评估的主张，根据查明事实，系申请人拒绝入户导致，被申请人根据房屋资料对被征收房屋价值进行评估符合规定，另在补偿决定书中载明违法建筑残值、装修及附着物价值待实地丈量评估后按实支付，未损害申请人利益，故对申请人此主张本机关不予认可。

关于申请人提出的要求原地安置的主张，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”经查，案涉项目改建地段无安置房源，被申请人提供就近地段房源安置，符合规定。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项规定，本机关决定如下：

维持被申请人苏州市姑苏区政府2020年9月2日作出的姑苏府〔2020〕**号《房屋征收补偿决定书》。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。