苏 州 市 人 民 政 府

行政复议决定书

    申请人：俞某某

    委托代理人：李某

    被申请人：姑苏区人民政府

    申请人俞某某不服被申请人姑苏区人民政府于2021年4月7日所作的姑苏府〔2021〕xx号《房屋征收补偿决定书》，于2021年4月27日向本机关申请行政复议，本机关依法予以受理。经延长行政复议审理期限，现已审理终结。

申请人请求:撤销上述征收补偿决定，重新按事实协商补偿。

申请人称：第一，其一直实际居住于被征收房屋处，为配合政府征收，才暂住其子李某处，故案涉征收补偿决定书关于“现该处房屋无人居住使用”的描述不正确。第二，案涉征收补偿决定书将被征收房屋面积认定为50.75平方米是错误的。理由如下：1.征收部门曾有工作人员告知其被征收房屋面积应为56.64平方米。2.被征收房屋的面积比一楼房屋大，而一楼房屋登记面积大概为51平方米。3.其原工作单位已经出具证明，证实被征收房屋的阳台未登记在产证里。第三，调换房源位置太偏，房龄太久。

申请人提供的证据有：1.姑苏府〔2021〕xx号《房屋征收补偿决定书》；2.房产证、土地证；3.苏州市汽车出租有限公司出具的《证明》；4.手书的被征收房屋面积（内47.22×1.2=56.64）。

被申请人称：第一，其作出的案涉征收补偿决定符合法定条件和程序。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定及《苏州市姑苏区国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》第二条、第二十七条规定，其负责姑苏区国有土地上房屋征收与补偿工作，具有作出房屋征收补偿决定的职权。2020年7月22日，其作出姑苏府〔2020〕xxx号《国有土地上房屋征收决定》，依法对xx路xxxx地块（二期xx）项目征收红线范围内的房屋实施征收，并刊登征收公告。xx号xxx室房屋属于该项目的征收范围。xx号xxx室房屋产权人系本案申请人俞某某，征收项目启动后，征收工作人员向申请人送达了房屋征收告知书、评估通知书及房屋征收分户评估报告等材料，并与其进行了多次协商，形成了书面协商记录。但申请人与房屋征收部门一直未能达成征收补偿协议。2020年11月25日，房屋征收部门向申请人送达了征收补偿决定告知书和产权调换房屋评估报告，在征收补偿决定告知书中，征收部门明确告知了具体的补偿方案及相关权利。申请人依告知书参加征收部门于2020年11月26日召集的协商会，但未能达成征收补偿协议，会后申请人亦未提供书面意见。2021年4月7日，其作出案涉征收补偿决定并依法送达，同时在征收范围内予以公告。第二，其作出的案涉征收补偿决定合法、适当。xx号xxx室房屋系私房，鉴于申请人在征收部门告知补偿方式后未作出书面选择，故其根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《苏州市姑苏区国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》第二十七条及《xx路xxxx地块（二期xx）项目房屋征收补偿方案》之规定，对该户实行产权调换。案涉征收补偿决定明确了补偿金额、产权调换房屋情况、产权调换差价，同时对搬迁费、装修及附着物价值、移装固定设施补助费等补助费用的支付等补偿事宜亦作出相应的补偿决定内容，上述内容合法、有效。综上，请求复议机关依法维持案涉征收补偿决定。

    被申请人提供的证据有:1.姑苏府〔2020〕xxx号《国有土地上房屋征收决定》；2.姑苏府〔2020〕xxx号《关于国有土地上房屋征收决定的公告》、现场公示照片、网站公示截图、苏州日报公告截图；3.《房屋征收告知书》、送达回证；4.《不动产登记簿查询记录》《房屋所有权证》《国有土地使用权登记证明》；5.图纸、《未经登记建筑认定意见函》；6.虎丘街道xxx社区居民委员会出具的《情况说明》；7.《房屋调查结果的公告》、张贴公告的照片；8.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》、张贴公告的照片；9.《确定评估公司选择汇总表》、张贴照片；10.《公证书》、张贴照片；11.《分户评估结果公示表（选择定销商品房）》《分户评估结果公示表》、张贴公示照片；12.《房屋分户评估报告》（初评、复评）、送达回证；13.《征收补偿决定房屋调拨通知单》；14.《房屋征收产权调换分户评估报告》、送达回证；15.评估机构及其人员的相关证书；16.《协商记录》；17.《征收补偿决定告知书》、送达回证；18.《协商笔录》、协商会会议签到表；19.姑苏府〔2021〕xx号《房屋征收补偿决定书》、送达回证、公告、张贴照片。

经审理查明：

2020年7月21日，被申请人作出姑苏府〔2020〕xxx号《国有土地上房屋征收决定》，决定对xx路xxxx地块（二期xx）项目征收红线范围内的房屋实施征收。该房屋征收决定的《房屋征收补偿方案》，明确了货币补偿和产权调换的补偿方式,其中选择货币补偿的被征收人可按照规定购买定销商品房，房源为本市xx村地块高层等；产权调换房源为本市xx花园、xx苑等小区。2020年7月22日，被申请人将该房屋征收决定及补偿安置方案在其官网及征收现场进行了公告。

申请人俞某某名下位于xx号xxx室的房屋在本次征收范围内，该房屋设计用途为成套住宅，混合结构，证载房屋建筑面积50.75平方米，用地面积（分摊面积）50.75平方米。

2019年11月1日，姑苏区征收与补偿办公室将《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》在xx路xxxx地块（二期xx）项目征收现场进行公示，该公告载明了十九家自愿报名的房屋征收评估机构名单，供征收范围内的被征收人协商选择。

2019年11月29日，姑苏区虎丘街道办事处与江苏省苏州市苏城公证处将《确定评估公司选择汇总表》在xx路xxxx地块（二期xx）项目征收现场进行公示。根据该汇总表记载，本次征收共涉及住宅227户，拟选定4家评估机构。虎丘街道办事处共发放《评估机构选择表》908份，共收回908份，其中161份选择苏州xx房地产评估咨询有限公司（苏州xxxx资产评估咨询有限公司），159份选择江苏xxxx房地产土地资产评估有限公司，154份选择苏州xx房地产土地资产评估经纪有限公司，158份选择苏州xx土地房地产评估咨询有限公司（苏州xx房地产土地资产评估咨询有限公司），1份选择苏州xx房地产评估有限公司（苏州xxxx资产评估咨询有限公司），1份选择江苏xxx土地房地产资产评估咨询有限公司，274份弃权及无效。同时载明此项目的选择结果自2019年11月29日起公示三天，如有问题请及时与苏州市苏城公证处反馈。苏州市苏城公证处未收到被征收人对上述公示内容提出的异议。

经被征收人多数决定，苏州xx房地产评估咨询有限公司（苏州xxxx资产评估咨询有限公司）、江苏xxxx房地产土地资产评估有限公司、苏州xx房地产土地资产评估经纪有限公司、苏州xx土地房地产评估咨询有限公司（苏州xx房地产土地资产评估咨询有限公司）为此次房屋征收的房地产价格评估机构（资产评估机构）。评估机构选定经由苏州市苏城公证处公证。2019年12月6日，虎丘街道将评估机构选定结果在征收范围内进行公示。

2020年9月22日，苏州xx土地房地产评估咨询有限公司以征收决定公告之日为评估时点，采用标准价调整法，对俞某某xx号xxx室房屋作出《房屋分户评估报告》（初评），该被征收房屋房地产价值868434元、定销商品房保障时的结算价格为576926元、装修及附着物价值45809元。该初评报告已俞某某进行了送达。因俞某某对阳台、车库等部分的评估有异议，2020年12月16日，苏州xx土地房地产评估咨询有限公司再次以征收决定公告之日为评估时点，采用标准价调整法，对俞某某xx号xxx室房屋作出《房屋分户评估报告》（复评），该被征收房屋房地产价值868434元、定销商品房保障时的结算价格为576926元、装修及附着物价值47975元。该复评报告已向俞某某进行了送达。俞某某未向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

2020年11月13日，苏州xx土地房地产评估咨询有限公司作出《房屋征收产权调换分户评估报告》，以征收决定公告之日为评估时点，采用标准价调整法，对产权调换房源姑苏区xx园xx幢xxx室房屋（建筑面积59.08平方米）进行评估，房地产价值分别为978719元。

因双方未能就征收补偿事宜协商一致，姑苏区房屋征收与补偿办公室于2020年11月24日向俞某某送达《征收补偿决定告知书》，载明了被征收房屋的基本情况以及可供选择的补偿方案，敦促俞某某（户）自收到告知书之日起五日内作出补偿方式书面选择意见，提交至姑苏区房屋征收与补偿办公室，如不作选择将按产权调换方式作出房屋征收补偿决定。

2021年4月7日，被申请人作出姑苏府〔2021〕xx号《房屋征收补偿决定书》，决定对俞某某（户）实行产权调换的补偿方式。俞某某被征收房屋的房地评估价值为868434元；产权调换房源xx园xx幢xxx室房屋房地产评估价值978719元。产权调换房屋与被征收房屋之间的差价110285元由俞某某（户）支付。另，补偿俞某某（户）搬迁费1200元，装修及附着物价值47975元。移装固定设施补助费及其他补助费等按规定支付。被征收人俞某某（户）应自本决定送达之日起15日内办毕搬迁手续，搬迁至产权调换房内，腾让xx号xxx室房屋交征收实施单位拆除。

2021年4月19日，被申请人向申请人俞某某送达《房屋征收补偿决定书》，俞某某接收但拒绝签字。《房屋征收补偿决定书》已进行公告。

以上事实有下列证据证明：

1.姑苏府〔2020〕xxx号《国有土地上房屋征收决定》；2.姑苏府〔2020〕xxx号《关于国有土地上房屋征收决定的公告》、现场公示照片、网站公示截图、苏州日报公告截图；3.《房屋征收告知书》、送达回证；4.《不动产登记簿查询记录》《房屋所有权证》《国有土地使用权登记证明》；5.图纸、《未经登记建筑认定意见函》；6.虎丘街道xxx社区居民委员会出具的《情况说明》；7.《房屋调查结果的公告》、张贴公告的照片；8.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》、张贴公告的照片；9.《确定评估公司选择汇总表》、张贴照片；10.《公证书》、张贴照片；11.《分户评估结果公示表（选择定销商品房）》《分户评估结果公示表》、张贴公示照片；12.《房屋分户评估报告》（初评、复评）、送达回证；13.《征收补偿决定房屋调拨通知单》；14.《房屋征收产权调换分户评估报告》、送达回证；15.评估机构及其人员的相关证书；16.《协商记录》；17.《征收补偿决定告知书》、送达回证；18.《协商笔录》、协商会会议签到表；19.姑苏府〔2021〕xx号《房屋征收补偿决定书》、送达回证、公告、张贴照片；20.苏州市xx出租有限公司出具的《证明》；21.本机关制作的询问笔；22.本机关调取的不动产登记资料及《关于xx号xxx室房屋面积相关事宜的情况说明》；23.本机关调取的《情况说明》。

本机关认为：第一，关于案涉评估的合法性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。该条第二款规定，通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案中，根据（2019）苏苏城证民内字第12xxx号《公证书》，房屋征收部门组织被征收人协商选择评估机构，因被征收人对选定评估机构未达成一致意见，但已经形成多数决定，故确定苏州xx房地产评估咨询有限公司（苏州xxxx资产评估咨询有限公司）、江苏xxxx房地产土地资产评估有限公司、苏州xx房地产土地资产评估经纪有限公司、苏州xx土地房地产评估咨询有限公司（苏州xx房地产土地资产评估咨询有限公司）为xx路xxxx地块（二期xx）项目的房地产价格评估机构（资产评估机构），并于2019年12月6日在征收范围内对选择评估机构结果进行公示，符合上述法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，苏州xx土地房地产评估咨询有限公司作出《房屋分户评估报告》（初评）和《房屋征收产权调换分户评估报告》后，申请人俞某某提出异议，评估机构又作出《房屋分户评估报告》（复评），对于复评报告，申请人未向房地产评估专家委员会申请鉴定。经审查，评估机构的选择、评估机构和评估人员的资质、评估时点、评估方法及评估报告送达等均符合法律规定，评估结论并无明显不当，本机关予以认可。

第二，关于案涉征收补偿决定的程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，征收部门与申请人俞某某就征收补偿问题进行了多次协商，但始终未能达成一致。征收部门于2020年11月25日向申请人俞某某送达了《征收补偿决定告知书》并于同年11月26日召开协商会，但对于征收补偿问题双方仍未能协商一致。2021年4月7日，被申请人作出姑苏府〔2021〕xx号《房屋征收补偿决定书》，并在房屋征收范围内进行公告，该征收补偿决定书于2021年4月19日向申请人俞某某送达。上述程序符合法律规定。

第三，关于案涉征收补偿决定的实体内容。因申请人俞某某未对补偿方式作出选择，鉴于被征收房屋性质系住宅，为保障申请人俞某某的居住权，被征收人对其实行产权调换，并无不当。经依法评估，被征收房屋房地产评估值为868434元，装修及附着物价值47975元，调换房屋（xx园xx幢xxx室，建筑面积59.08平方米）房地产评估价值为978719元，对于申请人俞某某承担的产权调换房屋与被征收房屋之间的110285元结算差价，考虑到该差价可以与装修及附着物补偿、搬迁补偿等费用折抵，故该结算差价尚属合理范围。另补偿申请人俞某某搬迁费1200元，移装固定设施补助费及其他补助费等按项目规定支付。综上，被申请人所作上述各项补偿合法适当。

第四，关于申请人俞某某对被征收房屋面积提出的异议，申请人主张其被征收房屋不动产登记面积错误，阳台、厨房和卧室部分应该计入建筑面积，并提交了苏州市xx出租有限公司出具的《证明》，但根据不动产登记部门提供的《不动产登记簿查询记录》《房屋所有权证存根》《苏州市房地产监理处测绘队测绘报告》《苏州市房屋所有权登记申请书》《苏州市房改售房产权转移申请审批表》《苏州市市区出售公有住房明细表》《苏州市市区房改售房买卖契约》等所载，并结合苏州市自然资源和规划局出具的《情况说明》，案涉被征收房屋属九十年代房改房，其建筑面积系由房改单位原苏州市xx出租公司申报并经过原苏州市市政公用局房改办公室审批，登记建筑面积确系50.75平方米，故申请人提交的苏州市xx出租有限公司出具的《证明》不足以推翻不动产登记，申请人的主张，本机关不予支持。在本次征收过程中，被申请人对本案类似的被征收房屋均采取统一的征收补偿政策。根据苏州市xx出租有限公司提供的图纸，申请人争议的厨房及卧室（部分），对应的是建筑物西侧走廊，现有厨房及卧室（部分）系基于原走廊搭建而成。被申请人对搭建的厨房、卧室（部分）与东侧阳台，纳入装修及附着物部分进行补偿，亦无不当。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：

维持苏州市姑苏区人民政府所作的姑苏府〔2021〕xx号《房屋征收补偿决定书》

申请人如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。