第一章  总 则

第一条（立法目的）  为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，转变城市开发建设方式，加强历史文化保护传承，促进城市高质量发展，打造宜居、韧性、智慧城市，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条（范围定义）  本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。

本条例所称城市更新，是指在城市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括：

（一）提升整体居住品质，改善城市人居环境；

（二）优化存量资源配置，推进产城融合发展；

（三）保护利用文化遗产，塑造城市特色风貌；

（四）完善生态空间布局，优化城市区域功能；

（五）提升城市韧性水平，加强城市安全保障；

（六）市人民政府确定的其他城市更新活动。

第三条（更新原则）  开展城市更新活动，应当坚持以人民为中心，遵循规划统筹、设计引导，尊重历史、科技赋能，政府推动、市场运作，多元参与、共建共享的原则。

第四条（基本要求）  开展城市更新活动，应当遵守以下基本要求：

（一）落实历史文化名城保护要求，加强历史文化保护传承，有效保护和合理利用历史文化资源；

（二）落实城市风貌管控要求，优化城市设计，彰显江南水乡城市特色；

（三）落实韧性城市建设要求，补齐公共安全设施短板，消除各类安全隐患，提高城市安全水平和防范重大风险能力； 

（四）落实生态绿色发展要求，保护与修复城市生态空间，优化完善绿化空间系统，开展既有建筑节能绿色改造，提升建筑能效水平，打造生态绿色城市；

（五）落实城市运行保障设施提升要求，优先对市政基础设施、公共服务设施等进行提升和改造，完善综合交通系统和城市信息基础设施，提升智慧城市建设、管理水平，推进综合管廊、公共充电桩等新型集约化基础设施建设；

（六）落实生活环境品质提升要求，通过对老旧小区、城中村、公共空间等进行更新，推进适老化环境、儿童友好型城市建设，持续改善建筑功能和提升空间品质；

（七）落实地下空间开发利用要求，统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，提高城市空间资源利用效率；

（八）挖掘低效存量资源，推动老旧厂区、传统商业设施等存量空间资源提质增效；

（九）统筹存量资源配置，优化功能布局，提升城市创新能级，实现综合片区的可持续发展；

（十）国家和省、市规定的其他要求。

第五条（政府职能）  市人民政府负责建立城市更新协调推进机制，统筹全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项。

县级市（区）人民政府负责统筹管理本辖区内的城市更新工作。

镇人民政府、街道办事处按照规定做好本辖区内的城市更新相关工作，指导本辖区内物业权利人实施自主更新，居（村）民委员会应当予以协助和配合。

第六条（部门职责）  市住房和城乡建设部门是市城市更新工作主管部门，负责全市城市更新工作的综合协调、监督指导，研究拟订相关政策，建立城市更新信息化平台。县级市（区）人民政府应当明确具体部门主管本辖区城市更新工作。

自然资源和规划部门负责规划管理、用地保障、不动产登记等工作。

发展和改革、工信、财政、民政、生态环境、园林和绿化、城市管理、交通运输、水务、商务、文化广电和旅游、审计、行政审批等部门，按照各自职责，做好城市更新相关工作。

第七条（城市更新专家指导委员会制度）  本市建立城市更新专家指导委员会（以下简称专家委员会）制度。

专家委员会按照有关规定开展城市更新活动的评审、论证等工作，并为市、县级市（区）人民政府的城市更新决策提供咨询意见。

专家委员会由自然资源、规划、城乡建设、产业、交通、生态环境、城市安全、文史、社会、经济和法律等方面的人士组成，具体组成办法和工作规则由市人民政府另行制定。

第八条（社区设计师制度）  本市建立城市更新社区设计师服务制度。

社区设计师按照有关规定在城市更新活动中为物业权利人提供技术指导和跟踪服务。

社区设计师应当具备城乡规划、经济、设计、社会工作等专业背景，具体工作规则由市住房和城乡建设部门另行制定。

第九条（公众参与机制）  本市建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

第二章  城市更新规划和计划

第十条 （城市体检）  本市建立城市体检机制，市、县级市（区）住房和城乡建设部门、自然资源和规划部门应当会同有关部门定期组织开展城市体检评估工作，完善城市体检评估指标体系。

城市体检评估结果应当作为编制城市更新专项规划和实施计划的重要依据。

第十一条（专项规划编制与审批）  市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划部门组织编制市级城市更新专项规划，经市人民政府批准后实施。

县级市（区）人民政府确定的有关部门编制本辖区的城市更新专项规划，经同级人民政府批准后实施。

经批准的城市更新专项规划应当与国土空间详细规划相衔接。

第十二条（专项规划编制要求）  城市更新专项规划是指导本辖区内城市更新工作的总体安排。编制时应当以国土空间总体规划为基础，依据城市体检评估结果，明确规划期内城市更新总体目标和发展策略、重点更新区域、组织体系和更新保障机制等主要内容。

编制城市更新专项规划应当充分听取专家委员会、社会公众意见。

第十三条（更新项目库）  市、县级市（区）住房和城乡建设部门应当根据城市体检评估结果和城市更新专项规划，建立城市更新项目库，实行常态申报和动态调整，具体办法由市住房和城乡建设部门另行制定。

第十四条（实施计划编制与审批）  市住房和城乡建设部门组织编制市级城市更新实施计划，经市人民政府批准后实施。

县级市住房和城乡建设部门编制本辖区的城市更新实施计划，经同级人民政府批准后实施，并报市住房和城乡建设部门备案。

第十五条（实施计划编制要求）  城市更新实施计划是确定本辖区内城市更新项目实施时序的总体安排。编制时应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、历史风貌整体提升需求强烈以及现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等因素。

第三章  城市更新实施

第十六条（物业权利人权利）  物业权利人在城市更新活动中，享有以下权利：

（一）向城市更新主管部门提出更新需求和建议；

（二）可以自行或者委托更新，也可以与市场主体合作更新；

（三）依法或者按照约定享有城市更新项目经营权和收益权；

（四）法律、法规规定的其他权利。

第十七条（物业权利人义务）  物业权利人在城市更新活动中，应当遵守以下规定：

（一）落实既有建筑安全使用主体责任；

（二）配合开展城市更新相关现状调查、意愿调查等工作，提供相关资料；

（三）执行经本人同意或者业主共同决定并审查通过的实施方案，履行相应的出资义务，做好配合工作；

（四）城市更新有关法律、法规规定和政策要求。

国有资产需要更新的，物业权利人应当主动更新；涉及产权划转、移交或者授权经营的，相关物业权利人应当积极洽商、主动配合。

第十八条（实施主体确定）  城市更新项目应当确定实施主体，实施主体由物业权利人依法确定。

涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定实施主体；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。

因维护公共利益、公共安全等确需实施的城市更新项目，无法依据上述规定确定实施主体的，市、县级市（区）人民政府应当按照公开、公平、公正的原则确定城市更新实施主体。

第十九条（自主更新）  居（村）民委员会应当在镇人民政府、街道办事处的指导下，了解、反映物业权利人的更新需求，推荐社区设计师协助物业权利人依照相关规定确定自主更新项目实施主体、编制项目实施方案。

第二十条（实施主体职能）  实施主体应当按照有关规定和约定，具体负责城市更新项目前期策划、现状评估、方案编制、组织实施、后期运营等事项。

第二十一条（实施方案编制与审批）  对纳入城市更新实施计划的项目，实施主体应当编制实施方案，报所在市、县级市住房和城乡建设部门。

市、县级市住房和城乡建设部门会同有关部门对项目实施方案进行联合审查，自收到材料之日起二十个工作日内出具审查意见。

第二十二条（实施方案编制要求）  项目实施方案应当结合实际，明确更新范围、更新方式、更新内容、设计方案、建设计划、公共服务设施建设、成本测算、资金筹措、运营管理、意见征询情况等内容。

第二十三条（实施方案调整）  实施主体应当按照经审查通过的实施方案开展城市更新活动。

实施方案涉及重大调整或者影响公共利益的，应当按照程序重新报请审查。

第四章  城市更新保障

第二十四条（保障政策）  市、县级市（区）人民政府及其有关部门应当研究、制定、完善各项城市更新政策措施，深化制度创新，支持和保障城市更新。

市住房和城乡建设部门应当遴选有代表性的城市更新项目，定期总结推广经验，报市人民政府同意后予以表彰。

第二十五条（项目审批）  市、县级市（区）人民政府及其有关部门应当建立城市更新项目联审联批机制，加强审批流程的电子化和信息共享，提高审批效率。

第二十六条（减免政策）  符合条件的城市更新项目，依法享受行政事业性收费减免，相关纳税人依法享受税收优惠政策。

纳入城市更新实施计划的项目，项目实施主体承担的协议搬迁费用无法列入计税成本的，可以享受城市更新专项资金补助，具体办法由市财政、税务部门另行制定。

第二十七条（资金筹措）  市、县级市（区）人民政府应当制定城市更新相关资金支持政策，推动各类资金共同参与城市更新活动。

市、县级市（区）人民政府可以对涉及公共利益的城市更新项目予以资金支持。

鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。鼓励社会资本通过公开公平公正的方式参与城市更新活动。鼓励金融机构依法开发多样化金融产品和开展服务创新。鼓励利用住房公积金支持城市更新项目。

第二十八条（规划优化）  纳入城市更新实施计划的项目，因历史风貌保护、旧住房更新、重点产业转型升级需要，有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等无法达到标准和规范的，有关部门应当按照环境改善和整体功能提升的原则，合理确定适合城市更新活动的指标要求。

对不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏景观环境、保证公共安全和公共利益的城市更新项目，免予申请核发建设工程规划许可证。

鼓励将符合要求的地下空间用于市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施建设，完善街区服务功能。开发利用地下空间应当依法取得地下空间建设用地使用权。

第二十九条（土地供应）  纳入城市更新实施计划的项目，经市、县级市人民政府同意，可以采取协议出让方式办理用地手续。

鼓励采取租赁方式配置国有建设用地。租赁国有建设用地可以依法登记，租赁期满后可以续租。在租赁期内，承租人按照规定支付土地租金并完成更新改造后，符合条件的，国有建设用地租赁可以依法转为国有建设用地使用权出让。

采取划拨方式配置的国有建设用地，更新改造后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。

涉及老旧小区改造、城中村改造、历史风貌保护和重点产业区域调整转型等情形的，可以组合供应土地。

第三十条（存量用地再开发）  鼓励相邻低效利用地块以及难以独立开发的零星地块集中成片开发。鼓励利用存量工业用地再开发实施工业上楼。

更新区域内无空闲土地的，可单独设立地下空间建设用地使用权，鼓励复合集约利用公共服务设施。

第三十一条（土地价款优化）  综合考虑城市更新项目土地整理投入、移交的公益用地或建筑面积、配建基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本，以市场评估价为基础依法合理确定土地价款。

现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

第三十二条（不动产登记）  城市更新中涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。城市更新中需要办理不动产登记的,可以依法申请办理。

第三十三条（施工图审查）  城市更新项目应当按有关规定进行施工图审查。符合条件的，可以实行自审承诺制。

第三十四条（消防审验）  城市更新中涉及既有建筑改造利用的，应当符合有关消防安全法律法规和消防技术标准要求。确实无法执行现行消防技术标准的，可以按不降低原建筑消防安全水平为原则进行消防设计审查验收。符合开展特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。

有关部门应当根据城市更新要求，依法制定相应的既有建筑改造消防技术要点或者审批管理规则。

第三十五条（工程验收）  实施主体应当依法组织工程竣工验收，鼓励对符合条件的项目实施工程竣工联合验收。

第三十六条（业态管控）  鼓励和支持在城市更新中发展新业态，依法利用老旧厂房发展新型基础设施、现代服务业等国家、省、市支持的产业业态。鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造、调整功能、提升活力，发展新业态。鼓励传统商圈调整产业结构、优化商业业态、创新营销模式、激发消费潜力，有效增加服务消费供给。

县级市（区）人民政府应当制定业态提升规划、完善业态空间布局，加强业态管控、优化营商环境，出台相关扶持政策。

第五章  历史城区保护更新特别规定

第三十七条（历史城区定义）  本条例所称历史城区的具体范围为苏州历史文化名城保护规划、常熟历史文化名城保护规划确定的范围。

第三十八条（指定实施主体）  常熟市、姑苏区人民政府负责本辖区内历史城区的保护更新管理工作，根据有关规定可以指定符合要求的实施主体。

第三十九条（设立专项资金）  常熟市、姑苏区人民政府应当设立历史城区保护更新专项资金，重点扶持历史城区内连片更新、产业升级、民生改善、基础设施提升等城市更新项目。

第四十条（历史建筑活化利用）  鼓励将历史建筑和传统风貌建筑的保护利用与周边文化、旅游、商业等资源有机结合，历史建筑和传统风貌建筑的保护利用应当与其历史价值、风貌特征和人文环境相适应。

国有历史建筑和传统风貌建筑可以通过公开招租等方式进行合理利用。不适宜公开招租的，经常熟市、姑苏区人民政府批准，可以采用协议出租的方式进行合理利用。

第四十一条（公房承租权归集）  经常熟市、姑苏区人民政府批准，实施主体可以通过归集历史城区内历史建筑类、传统风貌建筑类公有房屋承租权的方式，实施保护更新。

第四十二条（特殊用地政策）  历史城区内的城市更新项目，符合规划要求的项目用地可以包括周边无法独立更新的低效待改造用地。

第四十三条（特殊出让政策）  经有关部门批准，历史城区内符合规划、具有保留利用价值的建筑物可以予以保留。予以保留的建筑物产权被依法归集后，可以与土地一并挂牌出让。

第四十四条（防火安全保障）  常熟市、姑苏区人民政府应当按照管理权限组织编制历史城区内城市更新项目的防火安全保障方案，作为管理的依据。

第六章 法律责任

第四十五条（指引规定）  违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第四十六条（国家工作人员的处分）  有关部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十七条  本条例自2025年 月 日起施行。

附件2

关于《苏州市城市更新条例（送审稿）》

的起草说明

市住建局

一、立法背景和过程

2023年12月，市人大常委会将《苏州市城市更新条例（制定）》列为2024年市人大正式立法项目。市住建局、资源规划局成立立法起草工作组，并邀请专业团队协助开展起草工作。收集梳理城市更新方面的法律法规、政策文件学习参考借鉴。组织完成了对全市5个县级市（区）的城市更新调研。公开征求社会公众意见，征求各地和市级相关部门意见，邀请行业专家进行论证，听取各方的意见和建议。经修改，形成了《苏州市城市更新条例（送审稿）》（以下简称“《条例（送审稿）》”）。

二、立法的必要性、可行性及紧迫性

1.必要性。2021年11月，住建部印发《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函〔2021〕443号），苏州成功入选第一批城市更新试点城市。通知中明确指出，“鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障”。苏州作为试点城市，需要深入实践，探索创新城市更新工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，逐步总结形成可复制、可推广的经验。城市更新覆盖面广、政策性强、落地要求高，在城市转型发展过程中面临着众多难点问题，亟待通过立法进行规范管理。

2.可行性。《条例（送审稿）》结合相关文件要求，针对我市城市更新的现状形势和存在问题制定相关条文。我市各地在项目流程审批、改造资金筹措、土地供应方式等方面的创新经验举措，以及国内其他城市出台的城市更新条例或办法，为《条例（送审稿）》的起草提供了较为成熟可行的实践支撑和经验借鉴。

3.紧迫性。城市更新是城市转型发展的关键举措、扩大内需的重要路径。目前，辽宁、北京、上海、广州、深圳、南京、石家庄、玉溪、郑州等多个省、市已出台了城市更新的条例、办法，而我市城市更新尚无专项地方性法规，缺乏体系化、制度化的政策支撑。为此，急需构建城市更新政策底板，为我市城市更新提供政策保障，推动城市高质量发展。

三、《条例（送审稿）》内容说明及拟解决主要问题

《条例（送审稿）》共七章四十七条，分别为：总则、城市更新规划和计划、城市更新实施、城市更新保障、历史城区保护更新特别规定、法律责任和附则。

第一章“总则”。由九条组成，主要包括：立法目的、范围定义、更新原则、基本要求、政府职能、部门职责、城市更新专家指导委员会制度、社区设计师制度、公众参与机制。主要阐述了城市更新“为啥干？干什么？”以及“谁来干？谁来管？”。将苏州城市更新行动放在5个重点上，即：提升整体居住品质，改善城市人居环境；优化存量资源配置，推进产城融合发展；保护利用文化遗产，塑造城市特色风貌；完善生态空间布局，优化城市区域功能；提升城市韧性水平，加强城市安全保障。提出了开展城市更新活动，应当遵守的十大基本要求。明确了住建部门是市城市更新工作主管部门，负责全市城市更新工作的综合协调、监督指导，研究拟订相关政策，建立城市更新信息化平台。明确了资规等部门及属地职责分工。明确建立城市更新专家指导委员会制度，开展城市更新活动的评审、论证等工作。明确建立城市更新社区设计师服务制度，在城市更新活动中为物业权利人提供技术指导和跟踪服务。

第二章“城市更新规划和计划”。由六条组成，主要包括：城市体检、专项规划编制与审批、专项规划编制要求、更新项目库、实施计划编制与审批、实施计划编制要求。主要回答了城市更新专项规划和实施计划“编什么？谁来编？谁来审？”，明确城市体检评估结果应当作为编制城市更新专项规划和实施计划的重要依据。明确经批准的城市更新专项规划应当与国土空间详细规划相衔接。明确住建部门应当根据城市更新专项规划和城市体检评估结果，建立城市更新项目库，实行常态申报和动态调整。明确了城市更新实施计划是确定本辖区内城市更新项目实施时序的总体安排，规定了实施计划编制与审批流程。

第三章“城市更新实施”。由八条组成，主要包括：物业权利人权利、物业权利人义务、实施主体确定、自主更新、实施主体职能、实施方案编制与审批、实施方案编制要求、实施方案调整。主要阐述了城市更新“怎么管？怎么干？”，明确了物业权利人的权利和义务，形成了“主体确定-方案编制-方案审批-方案调整”的更新实施流程，明确居（村）民委员会应当了解、反映物业权利人的自主更新需求，推荐社区设计师协助物业权利人依照相关规定确定自主更新项目实施主体、编制项目实施方案。

第四章“城市更新保障”。由十三条组成，主要包括：保障政策、项目审批、减免政策、资金筹措、规划优化、土地供应、存量用地再开发、土地价款优化、不动产登记、施工图审查、消防审验、工程验收、业态管控。阐述了城市更新如何“有效干？高效干？”。该章主要有：1.土地方面，纳入城市更新实施计划的项目，经市、县级市人民政府同意，可以采取协议出让方式办理用地手续。鼓励采取租赁方式配置国有建设用地。2.资金方面，除了财政可以对涉及公共利益的城市更新项目予以支持外，鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。鼓励社会资本通过公开公平公正的方式参与城市更新活动。鼓励金融机构依法开发多样化金融产品和开展服务创新。鼓励利用住房公积金支持城市更新项目。3.规划优化方面，纳入城市更新实施计划的项目，因历史风貌保护、旧住房更新、重点产业转型升级需要，有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等无法达到标准和规范的，有关部门应当按照环境改善和整体功能提升的原则，合理确定适合城市更新活动的指标要求。对不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏景观环境、保证公共安全和公共利益的城市更新项目，免予申请核发建设工程规划许可证。4.项目审批验收方面，符合条件的，可以实行自审承诺制，鼓励对符合条件的项目实施工程竣工联合验收。城市更新中的既有建筑改造利用，确实无法执行现行消防技术标准的，可以按不降低原建筑消防安全水平为原则进行消防设计审查验收。

第五章“历史城区保护更新特别规定”。由八条组成，主要包括：历史城区定义、指定实施主体、设立专项基金、历史建筑活化利用、公房承租权归集、特殊用地政策、特殊出让政策、防火安全保障。为了加强城市历史文化遗产保护，继承和弘扬优秀传统文化，本章针对历史城区的更新改造作出了特别规定。规定了历史城区的具体范围为苏州历史文化名城保护规划、常熟历史文化名城保护规划确定的范围，规定了常熟市、姑苏区人民政府负责本辖区内历史城区的保护更新管理工作，根据有关规定可以指定符合要求的实施主体。鼓励设立历史城区保护更新基金，鼓励将历史建筑的保护利用与周边文化、旅游、商业等资源有机结合。符合条件的历史城区保护更新项目，可以享受特殊用地、带建筑物出让、防火保障等方面政策。

第六章“法律责任”。由两条组成，明确了指引规定和国家工作人员的处分。

第七章“附则”。由一条组成，明确了施行日期。