《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法（制定）》是苏州市人民政府2025年规章立法计划正式项目，由市住建局作为起草部门。现将《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》及起草说明全文公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2025年11月10日前，通过以下方式提出意见：
一、通过信函方式将意见邮寄至：苏州市司法局立法处（地址：苏州市十梓街429号5楼506室，邮政编码：215006）
二、通过电子邮件方式将意见发送至：lfc@szsfj.suzhou.gov.cn。
附件：
1.《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》
2.《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》起草说明
苏州市司法局
2025年10月9日
附件1
《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法》（送审稿）
目 录
第一章 总则
第二章 交存
第三章 账户管理
第四章 使用
第五章 监督管理
第六章 附则
第一章 总则
第一条 为了加强对商品住宅专项维修资金的管理，保障住宅共有部位、共有设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称商品住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，包括分户维修资金、统筹维修资金和电梯、消防设施设备更新改造专项维修资金。
本办法所称住宅共有部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。
本办法所称共有设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。
不构成业主共有关系但构成共用关系的部位或设施设备，其维修、更新和改造由共用人参照本办法的规定承担。
第四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、共同决策、政府监督的原则。
第五条 市住房和城乡建设部门是本市行政区域内维修资金行政主管部门，负责全市维修资金的指导和监督工作。
县级市（区）住房和城乡建设部门是本辖区内维修资金行政主管部门，负责本辖区内维修资金的日常管理工作，指导和监督镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会开展维修资金管理的相关工作。
公安、财政、自然资源和规划、水务、审计、市场监督管理、消防救援、人防等部门和机构，按照各自职责，协同做好维修资金管理的相关工作。
镇人民政府（街道办事处）按照规定职责，协同做好本辖区内维修资金的续筹、使用等相关工作。村（居）民委员会配合镇人民政府（街道办事处）做好维修资金管理的相关工作。
第六条 各级人民政府应当保障维修资金监督管理所需的经费。
第七条 业主大会、业主委员会（物业管理委员会）在社区（村）党组织的领导下，参与所在物业管理区域维修资金的筹集、使用、管理和监督。
第八条 维修资金行政主管部门应当采用信息系统等，依法规范维修资金管理程序，记载维修资金交存、使用和管理等情况。
维修资金行政主管部门、不动产登记主管部门应当加强不动产登记等信息与维修资金管理信息系统的互通共享。
第二章 交存
第九条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：
（一）商品住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共有设施设备的除外；
（二）与商品住宅存在共有部位、共有设施设备的非住宅；
（三）其他应当交存维修资金的房屋。
第十条 首期维修资金交存标准按照住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例计算，其中：不配备电梯的房屋按照百分之五交存，配备电梯的房屋按照百分之八交存，住宅区内单一产权的独立式住宅按照百分之二交存，半地下室（车库）、地下室（车库）按照百分之三交存。
维修资金的交存数额按照建筑面积计算。层高小于2.20米的阁楼、地面车库，按照套内建筑面积计算交存。上述面积需由房产测绘机构测算并经面积管理部门备案。
市维修资金行政主管部门应当根据实际情况，适时合理确定首期维修资金交存的标准并公布。
第十一条 新建商品住宅，应当在交付使用前，由建设单位将首期维修资金交存至维修资金专户。
维修资金行政主管部门应当开具财政部门统一监制的专用票据。
建设单位在与购房人办理房屋交付手续时，应当与购房人结清维修资金，并移交由维修资金行政主管部门开具的财政部门统一监制专用票据。
建设单位不得以专用票据以外的其他票据与购房人结算维修资金。
第十二条 在申请房屋产权首次转移登记时，申请人应当向不动产登记机构提供已交纳维修资金的相关凭证。
原为一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共有设施设备的房屋，因产权转移形成共有部位、共有设施设备的，相关业主在办理产权转移登记时交存维修资金。
第十三条 除业主交存维修资金外，物业管理区域可以设立统筹维修资金，统筹维修资金由下列渠道筹集：
（一）根据《苏州市住宅区物业管理条例》规定用于补充维修资金的公共收益；
（二）扣除业主分户利息和管理费用后，住宅维修资金增值（孳息）部分滚存剩余的资金；
（三）住宅共有设施设备报废后回收的残值；
（四）业主共同决定的其他计入资金。
业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人等应当自收到统筹维修资金三十日内，交存至统筹维修资金账户。
第十四条 新建商品住宅配置电梯的，建设单位应当在交付使用前，一次性交存电梯、消防设施设备更新改造专项维修资金（简称专项维修资金），专项用于电梯、消防设施设备保修期满后的更新和改造。
配置电梯的单一产权的独立式住宅不交存专项维修资金。
市维修资金行政主管部门应当根据实际情况，适时调整并公布专项维修资金的交存标准。
第十五条 业主分户维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。续交分户维修资金，按业主所拥有的物业建筑面积比例分摊，续交数额可以参照首期分户维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主共同决定。
维修资金的清理、追缴、补建办法由县级市（区）维修资金行政主管部门另行制定。
第三章 账户管理
第十六条 业主大会成立前，或者业主大会成立后未申请划转的，维修资金由维修资金行政主管部门代管。
维修资金行政主管部门应当按照国库管理的有关规定或采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，在保障资金安全的情况下择优确定专户管理银行，专户管理银行应当提供必要的技术支持和服务。
第十七条 业主大会成立后，决定划转本物业管理区域内维修资金自管的，应当在物业所在地镇人民政府（街道办事处）的指导监督下召开业主大会会议。
业主大会决定自管维修资金的，应当经本物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。维修资金筹集、使用和管理的制度不得违反法律、法规、规章和本办法的规定，不得制定对部分业主显失公平的内容。业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于15日。
第十八条 业主大会依法决定自行管理维修资金的，应当持下列材料向维修资金行政主管部门申请维修资金划转：
（一）划转维修资金申请书；
（二）业主大会决定本物业管理区域维修资金自管的相关决议；
（三）业主分户表决情况、不动产权证书号码、身份证号码、联系方式等；
（四）业主大会授权材料；
（五）需要提供的其他材料。
第十九条 维修资金行政主管部门在收到维修资金划转申请材料后，经审查符合要求的，应当在三十日内出具维修资金专户开户证明，并及时配合将该物业管理区域内维修资金余额划转至开通的维修资金专户并开通信息系统使用权限。
维修资金划转业主大会自管后，需要重新由维修资金行政主管部门代管的，应当经业主大会决定。
第二十条 维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、专项分账、统筹分账。
业主分户维修资金以物业管理区域为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账；未划定物业管理区域的以公安门牌设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。
统筹维修资金以物业管理区域为单位设分账。
专项维修资金以物业管理区域为单位设账，并按每幢建立明细账，以单元建筑面积核算到各单元。
第二十一条 维修资金行政主管部门代管期间应当每年至少一次结算分户利息。当年交存、使用、支取的资金依据当年度实际在账时间以天计算按照同期银行活期存款基准利率计息，其余部分按照同期银行一年定期存款基准利率计息，分配至业主个人房屋账户。
维修资金划转业主大会管理后，自存入银行专户之日起，专户管理银行按照有关规定结息，应当定期在维修资金管理信息系统内结算分户利息。
第二十二条 转让房屋所有权时，原业主应当向受让人说明分户维修资金交存和结余情况，该房屋维修资金分户账目余额不予退还，随房屋所有权同时转移过户。
原业主未交存首期分户维修资金或者已交存的维修资金达不到规定的交存标准，且买卖双方在房屋买卖合同中未约定维修资金交存主体，已办结不动产转移登记手续的，由新业主负责交存；未办结不动产转移登记手续的，由原业主负责交存。
第二十三条 商品住宅灭失的，业主分户账中结余的维修资金返还业主。相关业主应当持注销房屋权属证明材料、本人身份证明等材料，向维修资金行政主管部门申请提取其账户剩余的维修资金，并办理注销手续。
第四章 使用
第二十四条 维修资金的使用，应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则。
第二十五条 维修资金应当专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。但因实施维修、更新和改造确需开展勘察、鉴定、检测、设计、招标代理、监理、预（结）算编制审核等活动所产生的费用，可以在维修资金中列支。
住宅区内单一产权的独立式住宅业主交存的分户维修资金，专项用于小区共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造；半地下室、地下室的分户维修资金，专项用于半地下室、地下室及其专用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
专项维修资金专项用于电梯、消防设施设备保修期满后的更新和改造，日常维护维修不得使用。
经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主决定，统筹维修资金可以优先用于下列费用的支出：
（一）受益人为全体业主的维修项目；
（二）无法界定受益人的维修项目；
（三）房屋体检项目；
（四）物业共有部位、共有设施设备购买专项保险的费用。
住宅共有部位、共有设施设备保修期年限自通过商品住宅交付使用备案之日起计算。
第二十六条 住宅共有部位的维修、更新和改造范围包括：
（一）屋面防水层破损，引起顶层房间渗漏；
（二）房屋外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）房屋外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓；
（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；
（五）外墙及楼梯间、公共走廊饰面层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；
（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门等出现破损；
（七）公共区域门窗破损；
（八）公共门厅内部墙面、地面出现破损；
（九）公共地下室渗漏、积水；
（十）住宅共有部位需要维修、更新和改造的其他情形。
第二十七条 住宅共有设施设备的维修、更新和改造范围包括：
（一）电梯及主要部件的维修或者更换；
（二）避雷设施不能满足安全要求；
（三）监控技防设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重；
（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏；
（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修、更新和改造，但依法或者依合同约定应当由供水企业或者物业服务人承担的除外；
（六）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏，但依法或者依合同约定应当由供电企业或者物业服务人承担的除外；
（七）绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业服务用房和设施设备用房损坏；
（八）住宅共有设施设备需要维修、更新和改造的其他情形。
第二十八条 住宅共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造的费用分摊方式，按照下列规定分摊：
（一）用于单幢房屋整体共有部位、共有设施设备的，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
（二）用于单幢房屋涉及一个单元的，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。用于一个楼层业主的共有部位、共有设施设备的，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。
（三）用于单幢房屋共有屋面（不含业主单独使用露台）的，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（四）用于单幢房屋基础、外墙的，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（五）用于与单幢房屋结构相连的地面车库的，涉及房屋基础结构的，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积的比例共同分摊。用于半地下室、地下室的，由相关业主及其他车位所有权人按照各自拥有车位、车库建筑面积比例共同分摊。
（六）应当由住宅区内全体业主承担的维修、更新和改造费用，先在统筹维修资金账户内分摊；统筹维修资金不足的，再由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（七）电梯、消防设施设备更新和改造，先在专项维修资金账户内分摊；专项维修资金不足的，再由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（八）其他未尽事项可由业主共同决定。
第二十九条 未交存维修资金或者业主分户账维修资金余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足；未补足维修资金的，分摊费用由该业主承担。
已交存住房公积金的业主，在使用维修资金不敷支出时，经业主（含配偶）申请和住房公积金管理机构核准，可将业主（含配偶）住房公积金（以使用缺额为限）划转至维修业主维修资金账户。
第三十条 涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修、更新和改造费用。
第三十一条 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。
第三十二条 需要使用维修资金的，一般由业主委员会、物业管理委员会作为申请人。未成立业主大会或业主委员会（物业管理委员会）无法正常履职的，由村（居）民委员会作为申请人。物业服务人可接受申请人的委托，协助办理相关手续。
第三十三条 常规使用金额三万元以上或应急使用金额五千元以上的项目，申请人应当聘请工程造价咨询机构对工程预（结）算进行审核。住宅区单项维修和更新、改造结算费用超出预算10%以上的，应当重新申请。
住宅区单项维修、更新和改造，一般可以采用询价或比选的方式确定施工单位，使用金额五十万元以上的项目，鼓励申请人通过招标形式选择具有相应资质的施工单位。使用金额二十万元以上的项目，鼓励申请人聘请具有相应资质的监理公司对工程实施监理。
第三十四条 需要使用维修资金的，申请人应当向所在地县级市（区）维修资金行政主管部门进行项目申报。所在地县级市（区）维修资金行政主管部门应当在三个工作日内确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式。经确认属于维修资金使用范围的，按程序办理。
第三十五条 常规使用维修资金按照下列程序办理：
（一）申请人依据业主意见及查勘结果制定使用方案（包括维修方案、工程预算、维修资金使用分摊范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容）、维修费用分摊清册等材料，并在表决前通知业主，同时向维修资金使用分摊范围的业主公告。
（二）使用方案等材料应当经使用分摊范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。申请人将投票结果向维修资金使用分摊范围的业主公示，公示期不少于七日。
（三）所在地镇人民政府（街道办事处）应做好现场查验。
（四）申请人应当持以下材料向所在地维修资金行政主管部门申请使用维修资金：
（1）维修、更新、改造方案及费用分摊清册；
（2）业主书面确认结果表；
（3）维修资金使用公示；
（4）所在地镇人民政府（街道办事处）现场查验材料；
（5）维修资金使用申请表；
（6）需要提供的其他材料。
符合维修资金使用条件的，维修资金行政主管部门应当受理，并在受理后五个工作日内审核完毕；不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。
（五）申请人取得维修资金使用审核通知后，应当按照审核通过的方案实施维修，并负责施工全过程的监督管理工作。工程完工后，申请人应当依法组织竣工验收。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。
涉及电梯维修和更新、改造的，应当由特种设备检验机构出具监督检验报告；涉及消防设施设备维修和更新、改造的，应当由具有消防执法资格的主体出具复查意见。
工程竣工验收合格后，申请人应当将维修项目工程决算书、竣工验收等材料向维修资金使用分摊范围内的业主公示，公示期不少于七日。
（六）公示期满无异议或者异议不成立的，申请人持有关材料申请维修资金结算。其中：维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向维修资金行政主管部门申请结算；业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会（物业管理委员会）申请结算。
（七）经审查，符合结算条件的，维修资金行政主管部门、业主委员会（物业管理委员会）在三个工作日内向专户管理银行发出划转维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将维修资金划转至相关维修单位账户，并将维修费用在使用分摊范围内业主的维修资金专户中扣减。
第三十六条 申请人按照本办法第三十五条的规定，取得常规使用维修资金使用审核通知后，向维修资金行政主管部门申请维修资金预付款的，应当提交下列材料：
（一）维修合同；
（二）发票；
（三）维修资金支取申请表；
（四）施工单位资质证书；
（五）进行招标的，应当提供招标代理合同、中标通知书；
（六）进行监理的，应当提供监理合同及监理单位资质证书；
（七）进行审价的，应当提供审价合同。
申请人在申请预付款时，比例不得高于核定的维修合同金额的百分之三十。
维修工程完工，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金结算的，除提交前款所规定的第二、三项材料外，还应当提交下列材料：
（一）工程竣工验收报告；
（二）决算费用分摊清册、决算公示、决算公示证明；
（三）实施监理的项目应当提供监理总结报告。
（四）实施审价的项目应当提供决算审核报告。
第三十七条 物业保修期届满后，发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全紧急情形之一，需要立即对共有部位、共有设施设备进行维修、更新和改造的，可以依法申请应急使用维修资金：
（一）外墙、屋面防水损坏造成渗漏，经住建部门确定的房屋安全鉴定机构鉴定，鉴定意见认为渗漏情况显著影响房屋的正常使用或者镇人民政府（街道办事处）出具书面确认材料的；
（二）电梯故障危及人身安全，经市场监督管理部门备案登记的技术机构出具书面确认材料的；
（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全，经房屋安全鉴定机构或者镇人民政府（街道办事处）出具书面确认材料的；
（四）楼体单侧外立面有脱落危险，经房屋安全鉴定机构鉴定，鉴定意见认为外立面装饰面层确存在脱落风险且存在公共安全隐患或者镇人民政府（街道办事处）出具书面确认材料的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全经水务部门或者其确定的维护运营单位或者镇人民政府（街道办事处）出具书面确认材料的；
（六）消防设施损坏，危及公共消防安全，经具有消防执法资格的主体出具书面确认材料的；
（七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏，镇人民政府（街道办事处）出具书面确认材料的；
（八）其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情形。
第三十八条 应急使用维修资金按照下列程序办理：
（一）申请人根据维修资金使用规定，向所在地镇人民政府（街道办事处）紧急报告。镇人民政府（街道办事处）在三个工作日内完成现场查验。
现场审核确认后，申请人应当将应急维修方案以及有关单位出具的检验检测、鉴定、检查、证明等材料向维修资金使用分摊范围内的业主公告。申请人应当以下材料，向所在地维修资金行政主管部门提出应急使用维修资金申请：
（1）维修、更新、改造方案及费用分摊清册；
（2）维修资金使用备案申请表；
（3）有关单位或者其委托机构出具的检验检测、鉴定、检查、证明等材料。
（4）需要提供的其他材料。
（二）维修资金行政主管部门收到申请后，应当立即对申请材料进行审核，符合使用条件的，维修资金行政主管部门在三个工作日内予以审核完毕；不符合使用条件的，维修资金行政主管部门退回申请，并书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。
（三）申请人取得维修资金使用审核通知后，按照本办法第三十五条第五项的规定组织维修。
（四）申请人持本办法第三十九条相关材料，按照本办法第三十五条第七项的规定申请维修资金结算。
发生本办法第三十七条第二项规定的情形，但是尚未完成维修资金使用审核流程的，经向所在地维修资金行政主管部门报备，可以先行组织维修，并在维修工程竣工验收合格后及时补办应急使用维修资金的相关材料。
对本办法第三十七条规定的紧急情形相关主体未及时提出申请，未按规定实施抢修，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，镇人民政府（街道办事处）应当督促业主和业主委员会（物业管理委员会）或者相关责任人限期维修。镇人民政府（街道办事处）向所在地维修资金管理行政主管部门紧急报告，经所在地维修资金管理行政主管部门核实后，镇人民政府（街道办事处）也可以组织代为维修。代为维修费用经审核或者审计后，向业主公示并依法列支。
第三十九条 维修工程完工后，申请人向维修资金行政主管部门申请应急使用维修资金结算的，应当提交下列材料：
（一）维修合同；
（二）发票；
（三）维修资金支取申请表；
（四）施工单位资质证书；
（五）工程竣工验收报告；
（六）决算费用分摊清册、决算公示、决算公示证明；
（七）实施监理的项目应当提供监理总结报告；
（八）实施审价的项目应当提供决算审核报告。
第四十条 维修项目原则上应至项目所在地进行小型（临时）工程备案，由属地负责对工程安全生产实施监督管理。
第四十一条 申请人应当对维修资金申请使用的相关材料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
在维修资金使用过程中，申请人不得将已拨付的维修资金挪作他用，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得用于使用方案所列维修项目之外的其他项目。
维修资金行政主管部门已经建立电子投票平台的，申请人应当优先采用电子投票的形式组织业主进行表决。
维修资金行政主管部门对违反有关法律、法规、规章及本办法，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算申请，可以不予结算。
专户管理银行对违反有关法律、法规、规章及本办法，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算通知，应当拒付。
第四十二条 下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共有部位、共有设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由责任人承担的因人为损坏住宅共有部位、共有设施设备所需的修复费用；
（四）经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共有部位、共有设施设备的维修和养护费用；
（五）业主专有部位、专有设施设备的维修、更新和改造费用；
（六）其他不得列支的情形。
第五章监督管理
第四十三条 维修资金行政主管部门应当提供维修资金线上查询平台，方便业主、业主委员会查询维修资金。
业主大会自行管理维修资金的，业主委员会应当每半年向业主公布物业管理区域内维修资金的交存、使用、增值收益和结存的情况。
业主对公布、查询的情况有异议的，可以要求复核。
第四十四条 维修资金划转业主大会管理后，业主委员会与专户管理银行应当使用维修资金行政主管部门提供的网上管理信息系统管理维修资金。
维修资金账目管理单位由业主委员会依法决定。
业主大会开设的维修资金账户，应当接受维修资金行政主管部门的指导和监督。
业主委员会换届或者业主委员会主任、副主任变更时，相关业主对业主委员会管理维修资金提出异议的，业主委员会应当委托具有相应资质的社会审计机构对维修资金收支和管理情况进行审计。审计报告应当公示不少于七日，并留存业主委员会，接受业主查询。
第四十五条 维修资金行政主管部门、镇人民政府（街道办事处）可以对辖区内住宅小区维修资金使用管理情况进行抽查、审计等工作。
第四十六条 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。市维修资金行政主管部门三年内委托政府专项审计不得少于一次。
维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
维修资金行政主管部门应当会同同级财政主管部门负责维修资金管理工作的指导和监督。
第四十七条 业主应当按照规定交存维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。
业主不按照规定交存维修资金、履行续交、补建义务，应当承担相应法律责任。业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人或者村（居）民委员会、镇人民政府（街道办事处）应当督促其交纳、分摊。业主委员会（物业管理委员会）或者利害关系人也可以向人民法院提起诉讼。
第四十八条 业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人、建设单位、专户管理银行、施工单位等，应当严格遵守维修资金管理的法律、法规、规章及本办法的有关规定。
第四十九条 维修资金行政主管部门、镇人民政府、街道办事处及其工作人员应当认真履行监督管理职责。
第五十条 违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第五十一条 非住宅物业实施维修资金专项管理的，参照本办法执行。
第五十二条 县级市（区）可以根据本办法制定具体实施细则。
第五十三条 本办法自年月日起施行。
附件2
《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》起草说明
市住建局
2025年9月
为进一步加强苏州市商品住宅专项维修资金监督和管理，规范商品住宅专项维修资金使用，市住建局起草了《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），现将相关起草情况说明如下：
一、 起草背景
住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，是房屋的“养老金”，关系到广大业主的切身利益和房屋的正常使用，其交存、管理与使用均是社会群众关注的热点问题。为了加强对商品住宅专项维修资金的管理，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，我市于2012年出台《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），在我市商品住宅专项维修资金管理工作中发挥了重要作用。
但是，《暂行办法》施行至今已十年有余，部分内容不符合商品住宅专项维修资金管理工作的现实需求。首先，随着时间的推移与外部环境的变化，部分条款与近年来出台的《中华人民共和国民法典》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规的相关规定不一致，亟待系统梳理。其次，《暂行办法》施行的十余年间，有许多成熟经验做法亟需通过政府规章的形式予以固定。最后，在住宅专项维修资金日常管理工作中存在一些难点问题，亟需通过制定政府规章破解。
二、 起草过程
2025年4月，苏州市人民政府将《苏州市商品住宅专项维修资金管理办法（制定）》列为2025年苏州市人民政府规章正式立法项目。市住建局组建工作专班，并邀请专业团队协助，开展立法调研，广泛征求意见，先后召集相关部门、各地住建部门，召开了2次座谈会，征求各地各部门和公众意见建议4次。同时，参考了国内其他城市的先进经验，结合苏州市实际情况，经3轮集中修订完善，并经会商研究，形成了征求意见稿。
三、 主要依据
1.《中华人民共和国民法典》
2.《物业管理条例》
3.建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》
4.《江苏省物业管理条例》
5.《江苏省住宅专项维修资金管理办法》
6.《苏州市住宅区物业管理条例》
四、主要内容
《管理办法》目前共六章五十三条，分别为总则、交存、账户管理、使用、监督管理以及附则。《管理办法》在总结吸收《暂行办法》基础上，针对近年来商品住宅专项维修资金管理工作中难点、堵点问题，主要有以下创新之处：
（一）建立维修资金三级管理体系。《管理办法》第五条规定，市住房和城乡建设部门是本市行政区域内维修资金行政主管部门，负责全市维修资金的指导和监督工作。县级市（区）住房和城乡建设部门是本辖区内维修资金行政主管部门，负责本辖区内维修资金的日常管理工作。镇人民政府（街道办事处）按照规定职责，协同做好本辖区内维修资金的续筹、使用等相关工作。
（二）加强不动产登记等信息与维修资金管理信息系统互通共享。为进一步完善商品住宅专项维修资金筹集、管理、使用模式，《管理办法》第八条规定，维修资金行政主管部门、不动产登记主管部门应当加强不动产登记等信息与维修资金管理信息系统的互通共享。
（三）明确统筹维修资金、专项维修资金的设立筹集。结合《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等规定，在分户维修资金的基础上，《管理办法》第十三条规定，物业管理区域可以设立统筹维修资金，明确统筹维修资金筹集渠道。第十四条规定，新建商品住宅配置电梯的，建设单位应当在交付使用前，一次性交存电梯、消防设施设备更新改造专项维修资金，专项用于电梯、消防设施设备保修期满后的更新和改造。
（四）细化完善业主大会自管维修资金规则。《管理办法》在《住宅专项维修资金管理办法》的基础上，结合《中华人民共和国民法典》相关规定，进一步细化完善业主大会自管维修资金规则。《管理办法》第十七条规定，业主大会决定自管维修资金的表决要求。
（五）明确第三方费用使用范围。《管理办法》第二十五条规定，因实施维修、更新和改造确需开展勘察、鉴定、检测、设计、招标代理、监理、预（结）算编制审核等活动所产生的费用，可以在维修资金中列支。《管理办法》第三十三条规定，常规使用金额三万元以上或应急使用金额五千元以上的项目，应当聘请工程造价咨询机构对工程预（结）算进行审核。住宅区单项维修、更新和改造，使用金额五十万元以上的项目，鼓励通过招标形式选择具有相应资质的施工单位。使用金额二十万元以上的项目，鼓励聘请具有相应资质的监理公司对工程实施监理。
（六）设立房屋体检、专项保险。《管理办法》第二十五条规定，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，统筹维修资金可以优先用于房屋体检、投保物业共有部位、共有设施设备等专项保险。
（七）明确维修资金使用范围。参照其他省、市办法，《管理办法》第二十六条规定了十种住宅共有部位的维修、更新和改造的情形以及八种住宅共有设施设备的维修、更新和改造的情形。
（八）精简完善维修资金使用程序。《管理办法》进一步精简维修资金常规使用、应急使用流程，明确维修资金行政主管部门对于常规使用、应急使用维修资金申请的审核期限。同时，根据《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《苏州市住宅区物业管理条例》等相关规定，扩大应急使用范围，《管理办法》第三十七条规定中，增加“因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏”的应急使用维修资金的情形；《管理办法》第三十八条规定镇人民政府（街道办事处）可以组织代为维修的资金使用流程和相关要求。
（九）建立维修资金使用预付款制度。考虑到维修、更新、改造实际需求，《管理办法》第三十六条规定，取得常规使用维修资金使用审核通知后，可以向维修资金行政主管部门申请维修资金预付款，比例不得高于核定的维修合同金额的百分之三十。
