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徐某等八人不服苏州市姑苏区人民政府房屋征收决定案
来源:苏州市司法局   发布日期:2020-05-25 09:34   访问量:

苏州市人民政府

行政复议决定书

申请人(复议代表人):徐某

申请人(复议代表人):陈某

申请人:陈某

申请人:章某

申请人:章某

申请人:陈某

申请人:杭某

申请人:许某

被申请人:苏州市姑苏区人民政府

申请人徐某等八人不服被申请人苏州市姑苏区人民政府于20191122日作出的姑苏府(2019***号《苏州市姑苏区人民政府国有土地上房屋征收决定》,于20191216日向本机关申请行政复议。因材料不齐全,本机关于20191219日书面通知申请人补正。申请人于20191227日提交了补正材料,本机关经审查依法予以受理。审理期间因受疫情影响,本案于202023日中止审理、202049日恢复审理。因案情重大、复杂,经延长行政复议审理期限,本案现已审理终结。

申请人请求:撤销被申请人上述房屋征收决定。

申请人称:第一,被申请人征收程序不合法。1.被申请人没有公布省、市相关部门的征收批准文件,违反了《苏州市国有土地上房屋征收与补偿条例暂行办法》第八条规定。2.被申请人因公共利益的建设项目,是否符合相关规划,相关批准文件没有进行公示,违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条等规定;3.被申请人还应公开土地征收批准文件。

第二,房地产评估机构的选定和采样不合法。其没有选择房地产评估机构,事后得知是吴门桥街道直接选定,其没有在场剥夺了其参与权、知情权和监督权。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿条例暂行办法》第十八条的规定。另,被申请人只采纳了一家房地产评估机构的采样系数,没有进行多家采样系数对比,违反了《苏州市国有土地上房屋征收与补偿条例暂行办法》第十一条的规定。

第三,被申请人未修改其对征收补偿方案提出的意见、未现场公布修改意见。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条等规定。

第四,评估时点、评估价值与相关规定不符,评估价值远低于周边的房地产市场价格。

第五,被申请人没有公示社会稳定评估报告。违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿条例暂行办法》第十四条的规定。

第六,被申请人没有认真贯彻和执行《江苏省住建厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作的通知》(苏建房管〔2013595号)等文件。

申请人提供的证据有:1.姑苏府(2019***号《苏州市姑苏区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告》;2.姑苏府(2019***号《苏州市姑苏区人民政府国有土地上房屋征收决定》及《沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案》。

被申请人称:新郭港南地段属城郊结合地段,环境较差,为着力改善老旧居住区、城郊结合地区等重点区域的环境面貌,20181月,苏州市十六届人大二次会议审议通过的《关于苏州市2017年国民经济和社会发展计划执行情况与2018年国民经济和社会发展计划草案的报告》,将苏州市沧浪新城新郭港南地块的旧城区改建项目纳入苏州市2018年国民经济和社会发展计划。其为了保证征收工作的有序实施,由房屋征收部门苏州市姑苏区房屋征收与补偿办公室(以下简称“区征收办”)对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,将调查结果在征收范围内予以公布,并对未经登记建筑组织有关部门依法进行认定。2019620日,其发布该项目房屋征收补偿方案(征求意见稿),于当日在征收现场牛场头44号及其门户网站公开征求意见,征求意见期限为2019621日至2019720日止。因多数被征收人对补偿方案提出反馈意见,2019729日,区征收办和其吴门桥街道办事处于830日组织了听证会,充分听取意见。会后,其根据听证会情况对意见进行专题研讨,作出《姑苏区人民政府关于公布沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的通知》,对是否修改补偿方案情况进行公布。20191122日,其作出涉案房屋征收决定,并于1123日在《苏州日报》上进行公告。

涉案房屋征收决定的目的是为了加快推进该地块的旧城区改建,是基于公共利益,改建项目经苏州市十六届人大二次会议审议通过,列入苏州市2018年国民经济和社会发展计划,符合国民经济和社会发展规划,符合苏州市土地利用总体规划、城乡规划、专项规划的要求。征收补偿方案的论证、征求意见、公布等程序均符合规定。涉案范围征收决定作出前经过了社会稳定风险评估。其在作出涉案房屋征收决定前,已将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。其于20191122日作出涉案房屋征收决定,并于20191123日在《苏州日报》上将征收事项进行了公告,公告中亦明确告知了救济权利。另,其对征收范围内房屋的相关情况进行调查登记并公布,在房屋征收范围确定后通知有关部门暂停办理相关手续,亦符合《征补条例》第十五条、第十六条的规定。关于申请人提出的评估机构选定、评估机构的采样、评估时点等异议,均不属于涉案房屋征收决定合法性的审查范围。

被申请人提供的证据有:1.《关于苏州市2017年国民经济和社会发展计划执行情况与2018年国民经济和社会发展计划草案的报告》及网站公开截图、苏州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(第八章第三节)、《关于苏州市2017年国民经济和社会发展计划执行情况与2018年国民经济和社会发展计划的决议》、苏州市发展和改革委员会《关于对姑苏区征收办来函的复函》;2.姑苏区房屋征收项目联合证明单、拟征收红线图;3.《关于房屋征收暂停办理相关手续的通知》及邮寄凭证;4.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》及公示照片;5.《关于抽签方式选定评估机构的公告》及公示照片;6.公证书及公示照片;7.建房申请表;8.被征收房屋调查结果汇总表、房屋调查结果公告及公示照片;9.浪新城新郭港南地块征收范围门牌号;10.《沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案论证会议纪要》(2019**);11.姑苏府〔2019**号《关于对<沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)>公开征求意见的通知》及现场公示照片、网站公示截图;12.姑苏府2019***号《房屋征收补偿方案听证公告》及公示材料、听证会报名办法的公告及公示材料、听证报名登记表、听证会签到表、听证会笔录;13.《沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案听证意见专题研讨会议纪要》、姑苏府2019***《关于公布沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案征收意见稿及修改的通知》及现场公示照片、网站公示截图;14.江苏省社会稳定风险评估评审报告表、评审会会议纪要;15.姑苏府2019***《苏州市姑苏区人民政府国有土地上房屋征收决定》及报纸公告;16.开户许可证、沧浪新城新郭港南地块项目资金预算(定销房安置)、单位活期明细对账单;17.2019**号苏州城区房屋征收项目安置房源计划供应方案。

经审理查明:

申请人许某、陈某、徐某、章某、陈某、章某、陈某分别系本市姑苏区西弄堂*号、*号、*号,牛场头*号、*号、*号、*号房屋所有权人,申请人杭某房屋及户口均在本市姑苏区西弄堂*号。

20181月,经苏州市十六届人大二次会议审议通过,沧浪新城新郭港南地块旧城区改建项目被纳入苏州市2018年国民经济和社会发展计划。

《苏州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确应“着力改善老旧居住区、城郊结合地区等重点区域的环境面貌”。

20187月,原苏州市规划局确认该新郭港南旧城改建项目符合城乡规划,原苏州市国土资源局确认该项目所涉土地均为国有土地,用地范围符合土地利用总体规划。

新郭港南地块改建项目纳入2018年度苏州市(姑苏区)国有土地上房屋征收年度计划。

申请人房屋均在拟征收红线图内。

20188月,被申请人房屋征收与补偿办公室书面通知相关部门对拟征收房屋暂停办理相关手续。

201810月,被申请人发布《关于协商确定房屋征收评估机构的公告》。

因被征收人未协商选择成功,201811月,被申请人房屋征收与补偿办公室经苏州市苏城公证处公证,抽签确定江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司为评估机构。评估机构选定结果在征收范围内予以公示。

经组织有关部门开展房屋调查,2019321日,被申请人房屋征收与补偿办公室发布《房屋调查结果的公告》,将拟征收房屋调查结果汇总表进行现场公示。

20195月,被申请人房屋征收与补偿办公室对房屋征收补偿方案召开论证会,并将论证后的方案上报被申请人。

   2019620日,被申请人发布姑苏府〔201984号《关于对<沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)>公开征求意见的通知》,就征收补偿方案在其门户网站和现场公开征求意见,征求意见期限自2019621日至2019720日止。

2019830日,被申请人就房屋征收补偿方案组织召开听证会,申请人徐某、陈某、陈某、陈某、许某五人作为代表参加并发表了意见。

经听证和公开征求意见,对房屋征收补偿方案的意见集中在:1.认为安置补偿方案不合理,2.对被征收房屋评估价值有异议。

2019911日,被申请人经研究后作出姑苏府〔2019193号《关于公布沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的通知》,认为:房屋征收补偿标准其严格按照相关规定执行,房屋评估价值系由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况、依据房屋征收评估办法予以确定,故对征收补偿方案不作修改。被申请人将上述情况在其门户网站和现场均予公告。

2019926日,经社会稳定风险评估,案涉房屋征收项目风险等级为低风险。

20191122日,被申请人作出姑苏府〔2019***号《苏州市姑苏区人民政府国有土地上房屋征收决定》(含房屋征收补偿方案),决定对本市沧浪新城新郭港南地块红线范围内房屋实施征收,具体为:西弄堂4号、19号、23号(15号)、35号、50号、56号,牛场头23号、37号、45号(16号)、49号房屋。征收决定及随附的征收补偿方案次日在《苏州日报》公告。

另查明,被申请人房屋征收补偿费用专户存储、专款专用,补偿资金和安置房源足以满足补偿需要。

   以上事实有下列证据证明:

1.《关于苏州市2017年国民经济和社会发展计划执行情况与2018年国民经济和社会发展计划草案的报告》及网站公开截图、苏州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(第八章第三节)、《关于苏州市2017年国民经济和社会发展计划执行情况与2018年国民经济和社会发展计划的决议》、苏州市发展和改革委员会《关于对姑苏区征收办来函的复函》;2.姑苏区房屋征收项目联合证明单、拟征收红线图;3.《关于房屋征收暂停办理相关手续的通知》及邮寄凭证;4.《关于协商选定房屋征收评估机构的公告》及公示照片;5.《关于抽签方式选定评估机构的公告》及公示照片;6.公证书及公示照片;7.建房申请表;8.被征收房屋调查结果汇总表、房屋调查结果公告及公示照片;9.浪新城新郭港南地块征收范围门牌号;10.《沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案论证会议纪要》(2019**);11.姑苏府〔2019**号《关于对<沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)>公开征求意见的通知》及现场公示照片、网站公示截图;12.姑苏府2019**号《房屋征收补偿方案听证公告》及公示材料、听证会报名办法的公告及公示材料、听证报名登记表、听证会签到表、听证会笔录;13.《沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案听证意见专题研讨会议纪要》、姑苏府2019**《关于公布沧浪新城新郭港南地块项目房屋征收补偿方案征收意见稿及修改的通知》及现场公示照片、网站公示截图;14.江苏省社会稳定风险评估评审报告表、评审会会议纪要;15.姑苏府2019***《苏州市姑苏区人民政府国有土地上房屋征收决定》及报纸公告;16.开户许可证、沧浪新城新郭港南地块项目资金预算(定销房安置)、单位活期明细对账单;17.2019**号苏州城区房屋征收项目安置房源计划供应方案;18.本机关所作询问笔录。

本机关认为:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定,被申请人具有作出案涉房屋征收决定的职权。

案涉房屋征收项目系因旧城区改建需要而实施,经市人大十六届二次会议审议通过,符合公共利益,且已纳入国民经济和社会发展年度计划。就案涉房屋征收是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,被申请人提交了相应十三五规划文本(节录)和行政主管部门确认意见,本机关予以认可。案涉项目是国有土地上房屋征收,与集体土地征收有本质区别。

被申请人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条的规定,将房屋征收补偿方案(征求意见稿)予以公布、向公众征求意见。组织有关部门召开听证会,后将征求意见情况和根据公众意见经研究后不予修改的情况予以公布。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条的规定,进行了社会稳定风险评估,征收补偿资金和安置房源足以满足补偿需求。

就房地产价格评估机构的产生,《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(苏府规字〔20113号文件)与《苏州市姑苏区国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》(苏府规字〔20154号文件)均由本机关印发,后者出台在后,且是针对本市姑苏区房屋征收与补偿的特别规定,应当优先适用;故因协商不成,被申请人房屋征收部门抽签确定一家评估机构,选定过程由公证机构公证,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定。被征收房屋基准价,由有资质的评估公司经前期市场采样得出,就被征收房屋的具体补偿数额纠纷,申请人应通过对房地产分户评估报告的复核、鉴定以及后续房屋征收补偿决定的法律救济予以解决。本案不予理涉。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项之规定,本机关决定如下:

维持苏州市姑苏区人民政府于20191122日作出的姑苏府(2019***号《苏州市姑苏区人民政府国有土地上房屋征收决定》。

申请人如对本决定不服,可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

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